Cost control - Cash flow for construction project `1 Cost control - Cash flow for construction project Assistant Professor Dr. Santi Charoenpornpattana King Mongkut's University of Technology Thonburi

Concept Cost control Income - Expenses Contractor `1 Concept Cost control Income - Expenses Contractor Profit from contracting Building Owner Profit from utilizing building

อุปสรรคทางด้านการเงินของบริษัทรับเหมาก่อสร้างแบ่งได้เป็น 2 ประเภทได้แก่ ขาดทุน ขาดสภาพคล่อง

`1 Cash flow

เส้นแสดงมูลค่าของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 110 100 Value Curve 90 80 Value 70 60 Percentage of cost 50 40 30 เส้นแสดงมูลค่าของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 20 10 Month 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

เส้นแสดงต้นทุนของโครงการ โดยผู้รับเหมา 110 100 Cost Curve 90 80 70 60 Percentage of cost Cost 50 40 30 เส้นแสดงต้นทุนของโครงการ โดยผู้รับเหมา 20 10 Month 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

เส้นแสดงรายจ่ายของโครงการ 110 100 Payment Curve 90 80 70 60 Percentage of cost Payment 50 40 30 เส้นแสดงรายจ่ายของโครงการ 20 10 Month 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

เส้นแสดงแนวโน้ม รายรับ ของโครงการ 110 100 Receive Curve 90 80 70 60 Percentage of cost 50 40 Receive 30 เส้นแสดงแนวโน้ม รายรับ ของโครงการ 20 10 Month 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

110 100 ความสัมพันธ์ 90 80 Value 70 Payment 60 Percentage of cost Cost slowly 100 ความสัมพันธ์ Profit 90 80 Value 70 Payment pick up speed 60 Percentage of cost Cost 50 40 Receive 30 slowly 20 10 Month 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Develop cash flow project `1 Develop cash flow project

Cash flow for project with progress payment กระแสเงินสดสำหรับการรายงานความก้าวหน้าด้านค่าใช้จ่ายโครงการ รายรับของโครงการโดยปกติเกิดขึ้นครั้งเดียวในแต่ละเดือน (payment จาก เจ้าของโครงการ) บริษัทรับเหมาก่อสร้างมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในการก่อสร้างอยู่ตลอดเวลา ซึ่ง เงื่อนไขการจ่ายเงินแต่ละอย่างไม่เหมือนกัน (เช่น ค่าแรง ค่าวัสดุ ค่า เครื่องจักร ฯลฯ) เจ้าของจะเก็บค่าใช้จ่ายบางส่วนของการก่อสร้างไว้อยู่ในรูปของ เงินประกันผลงาน เก็บไว้จนกระทั่งงานเสร็จสมบูรณ์

ค่าใช้จ่ายระหว่างเดือน `1 Cash flow for project with progress payment เงินประกันผลงาน ได้รับจาก Owner 1 เดือน 2 เดือน ค่าใช้จ่ายระหว่างเดือน

หากโครงการเจ้าของชำระเงินที่เรียกเก็บเงิน 15 วัน. 110 100 Receipt Curve 90 80 Cost 70 หากโครงการเจ้าของชำระเงินที่เรียกเก็บเงิน 15 วัน. 60 Percentage of cost Payment 50 40 Receive 30 20 10 Month 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Develop cash flow project (Con.) The important that managers accurately project both the amount and timing of the cash required by a construction project. An understanding of the cash flow for a construction project is a prerequisite to preparing a cash flow for an entire construction company สิ่งสำคัญคือ การบริหารจัดการโครงการต้องมีความแม่นยำ มีความถูกต้องในสัดส่วนที่จำเป็นระหว่าง จำนวน (ปริมาณ) และ ช่วงเวลาที่ต้องการ . การทำความเข้าใจของกระแสเงินสดสำหรับก่อสร้างโครงการ จำเป็นต้องมีการเตรียมการ กระแสเงินสดสำหรับทั้งการก่อสร้าง

Example บริษัทก่อสร้างบริษัทหนึ่งรับจ้างก่อสร้างโครงการ ระยะเวลา 6 เดือน โดยในแต่ละเดือนจะมีใบแจ้งหนี้ไปยัง Owner ในวันสุดท้ายของเดือน และจะได้รับการชำระในเดือนถัดไป บริษัทจะต้องจ่ายค่าแรงคนงานทุกสิ้นเดือน ค่าวัสดุ ค่าผู้รับเหมาย่อย บริษัทจะต้องทำการชำระในเดือนถัดไปหลังการทำงาน ในทุกงวดการชำระเงิน Owner จะเก็บเงินประกันผลงานเท่ากับ 10% โดยหักจากเงินที่ชำระในแต่ละงวด และบริษัทดังกล่าวก็จะหักเงินประกันผลงาน 10% จากทางผู้รับเหมาย่อยเช่นกัน และท้ายที่สุดจะทำการชำระคืนหลังได้รับการชำระจากทางผู้รับเหมาเมื่อโครงการเสร็จสิ้น โครงการนี้บริษัทคิดกำไรรวมกับ overhead cost รวมกับเท่ากับ 8% จงตรวจสอบกระแสเงินในแต่ละเดือน และทำการวิเคราะห์ว่าบริษัทจะต้องมีเงินสำรองเท่าไหร่เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน หรือ ขาดเงินทุนหมุนเวียน

Table ; Monthly Costs and billings for example (Material + Labor + Subcontractor) x 1.08 Cost Month Material $ Labor $ Subcontractor $ Bill to owner $ 1 2 3 4 5 6 30,400 57,300 80,500 29,200 27,800 15,400 34,900 48,900 73,100 34,000 26,200 11,300 54,700 123,800 136,400 106,800 66,000 43,300 129,600 248,400 313,200 183,600 75,600 Total 240,600 228,400 531,000 1,080,000

Cash flow for the first month Clash flow = Cash receipt – Cash payment = Cash receipt – (Material payment + Labor payment + Subcontractor payment) Clash flow = $0 –($0 + $34,900 + $0) = - $34,900 Cash1 = Cash0 + Cash Flow1 Cash1 = $0 + (-$34,900) = -$34,900 Material $ Labor $ Subcontractor $ At the end of the first month the construction company will have $ 34,900 of cash invest in the project .

The cash flow for the second month is calculated using Table ; Monthly Costs and billings for example Cost Month Material $ Labor $ Subcontractor $ Bill to owner $ 1 2 4 5 6 30,400 57,300 80,500 29,200 27,800 15,400 34,900 48,900 73,100 34,000 26,200 11,300 54,700 123,800 136,400 106,800 66,000 43,300 129,600 248,400 313,200 183,600 75,600 54,700 x 0.9 = $49,230 The cash flow for the second month is calculated using Cash flow 2 = 116,640 – ($30,400 + $48,900 + $49,230) = -11,890 Cash Receipt Material $ Labor $ Subcontractor $ Total 240,600 228,400 531,000 1,080,000

Monthly ค่าแรงงาน CASH FLOW 1 2 3 4 5 6 7 -34,900 -48,900 -73,100 -34,000 -26,200 -11,300 -34,900 -11,890 -18,260 44,620 13,720 18,140 68,570 -34,900 -46,790 -65,050 -20,430 -6,710 11,430 80,000

Sixth month x 0.1+ Last month Sixth month x 0.1+ Last month `1 Retention Cost Sixth month x 0.1+ Last month Sixth month x 0.1+ Last month Month Material $ Labor $ Subcontractor $ Bill to owner $ 1 2 4 5 6 30,400 57,300 80,500 29,200 27,800 15,400 34,900 48,900 73,100 34,000 26,200 11,300 54,700 123,800 136,400 106,800 66,000 43,300 129,600 248,400 313,200 183,600 75,600 Total 240,600 228,400 531,000 1,080,000

The seven month’s payment from the owner is a follows : Retention = $0 + $129,600(0.1) + $248,400(0.1) + $313,200(0.1) + $183,600(0.1) $129,600(0.1) = $100,440 Cash receipt 7 = $100,440 + $75,600 = $176,040 Sixth month Last month

The seven month’s payment to the subcontractors is a follows : Retention = $0 + $54,700(0.1) + $123,800(0.1) + $136,400(0.1) + $106,800(0.1) + $66,000(0.1) = $48,770 Subcontractor payment 7 = $48,770 + $43,300 = $92,070 Sixth month Last month Cash flow 7 = $176,040 – ($15,400 + $0 + $92,070) = $68,570 Total cash = $11,430 + $68,570 = $80,000

Retention rate 10 % 1 2 3 4 5 6 7 Month Cost Material Labor Subcontractor 30,400 57,300 80,500 29,200 27,800 15,400 34,900 48,900 73,100 34,000 26,200 11,300 54,700 123,800 136,400 106,800 66,000 43,300 Total Cost 120,000 230,000 290,000 170,000 120,000 70,000 P&Q 9,600 18,400 23,200 13,600 9,600 5,600 Bill to Owner 129,000 248,400 313,200 183,600 129,600 75,600 Receipt - 116,640 223,560 281,880 165,240 116,640 176,400 Payment Material Labor Subcontractor - 30,400 57,300 80,500 29,200 27,800 15,400 34,900 48,900 73,100 34,000 26,200 11,300 - 49,230 111,420 122,760 96,120 59,400 92,070 Total Payment 34,900 128,530 241,820 237,260 151,520 98,500 107,470 Cash flow at the Month’s End (34,900) (11,890) (18,260) 44,620 13,720 18,140 68,570 Total cash at the Month’s End (34,900) (46,790) (65,050) (20,430) (6,710) 11,430 80,000

สิ่งที่มีอิทธิพลต่อกระแสเงินสด `1 สิ่งที่มีอิทธิพลต่อกระแสเงินสด ค่าแรงงาน ค่ากำไร และ โสหุ้ย Cash Flow ค่าวัสดุ ค่าประกันผลงาน ค่าจ้างผู้รับเหมาย่อย

ลักษณะที่สำคัญของ Cash flow (กระแสเงินสด) ภาระการชำระเงินของค่าใช้จ่ายแต่ละประเภท (ค่าแรง ค่าวัสดุ ค่าผู้รับเหมาย่อย ฯลฯ) มีลักษณะที่ แตกต่างกัน แต่ การได้รับการชำระจากเจ้าของ เพียงครั้งเดียว เมื่อเมื่อครบรอบเดือน รายจ่ายของบริษัท จะเกิดก่อน ได้รับ การชำระจากทางผู้ว่าจ้าง ฉะนั้น การพิจารณาจำนวนเงินสำรอง เพื่อให้เพียงพอต่อการหมุนเวียนของค่าใช้จ่ายภายในบริษัทซึ่งเป็นเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญในการควบคุมแผนของโครงการให้เกิดความคลาดเคลื่อนที่น้อยลง ค่าใช้จ่ายในแต่ละช่วงมี อัตรา และ ปริมาณไม่เท่ากัน ทางผู้รับเหมาต้องพิจารณาช่วงเวลาให้เหมาะสมกับสถานะโครงการ การชำระเงินของทางเจ้าของจะน้อยกว่าความเป็นจริง เพราะถูกหักเป็นเงินประกันผลงาน

Cash convention cycle modelรูปแบบจำลองวงจรเงินสด เวลาในการผลิตและขายสินค้า (Inventory conversion period) (1) ระยะเวลาในการเก็บหนี้ (Receivable collection period) (2) ระยะเวลาในการชำระหนี้ (Payable deferral period) (3) วงจรเงินสด (Cash conversion cycle) (4) (1) + (2) - (3) = (4)

Cash Convention Cycle Modelรูปแบบจำลองวงจรเงินสด Receivable collection period Inventory conversion period Payable deferral period Cash conversion cycle Days Receive Raw Material Pay Cash for purchased Material Collect account receivable

การลดวงจรเงินสดให้สั้นลง ลดระยะเวลาในการผลิตและขายสินค้า (Reducing the inventory conversion period) โดยพยายาม เร่งกระบวนการผลิต และขายสินค้า ให้เร็วขึ้น ลดระยะเวลาการเก็บหนี้ (Reducing the receivable collection period) โดย เร่งการเก็บหนี้ ให้เร็วขึ้น ยืดระยะเวลาการชำระหนี้สิน (Lengthening the payables deferral period)