เอกสารประกอบการบรรยาย วิชากฎหมายธุรกิจ สัญญาเช่าทรัพย์ - เช่าซื้อ โดย อ.อาคม ศรีพรม วิทยาลัยอาชีวศึกษาอุบลราชธานี
เนื้อหาที่จะศึกษา ประกอบด้วย 1. ลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์ 2. หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ 3. ลำดับสิทธิการเช่า 4. กำหนดระยะเวลาเช่า 5. การเช่าช่วง โอนสิทธิการเช่าและโอนทรัพย์ที่เช่า 6. สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า 7. ความระงับแห่งสัญญาเช่า
๑. ลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์ ม.๕๓๗ ๑) เป็นสัญญาสองฝ่าย ๒) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้ประโยชน์ ๓) ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทน ๔) เป็นสัญญามีระยะเวลาจำกัด ๕) เป็นสัญญาที่ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ ๖) เป็นสัญญาต่างตอบแทน ๗) เป็นสัญญาที่เป็นบุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพย์สิทธิ ๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ
ผู้ให้เช่า ผู้เช่า สัญญาเช่าทรัพย์ ผังภาพ แสดงลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์ ได้ใช้/ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน สัญญาเช่าทรัพย์ ผู้ให้เช่า ผู้เช่า ค่าเช่า ผังภาพ แสดงลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์
๑) เป็นนิติกรรมสองฝ่าย ผู้ให้เช่า ๑) เป็นนิติกรรมสองฝ่าย ผู้เช่า สัญญาเช่าทรัพย์ ผู้ให้เช่า ผู้เช่า ข้อสังเกต ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า
๒) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้ประโยชน์ - ผู้เช่าต้องได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน - เช่ากันได้ทั้งอสังหาฯ และ สังหาฯ ฎ. ๑๒๕๕/๓๗ จำเลยมีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้า ซึ่งเป็นผู้เช่าแผงเป็นการที่จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์และ ต้องชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ถือเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ ฎ. ๑๐๘๒/๔๕ โจทก์ทำสัญญาเช่าสิทธิขายอาหารและสิ่งพิมพ์ ประจำสถานีรถไฟ มีข้อตกลงต้องรักษาพื้นที่ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ถือว่าให้สิทธิโจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในลักษณะเป็นผู้ครอบครอง
๒) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้ประโยชน์ ฎ. ๑๔๔๗/๔๑ สัญญาเช่าเวลาจัดรายการและ โฆษณาสินค้า ไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินใดให้จำเลย ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ จึงมิใช่สัญญาเช่าทรัพย์ หากแต่เป็นสัญญาที่ตกลงให้บริการ
การเช่ารถยนต์ ฎ. ๓๔๘๓/๒๙ ผู้ใช้รถไม่มีอำนาจครอบครอง หรือควบคุมรถ ด้วยตนเอง เป็นสัญญารับขน (ฎ.๒๙๗๘/๔๑) ฎ. ๑๗๐๑/๑๕ ผู้ใช้รถมีอำนาจครอบครอง หรือควบคุมรถ ด้วยตนเอง เป็นสัญญาเช่ารถ
กรณีจอดรถในสถานที่ต่าง ๆ แล้วหาย ฎ. ๒๘๖/๒๕, ๘๔๗/๒๕, ๑๙๓๖/๔๙ การนำรถยนต์ไปจอดที่ปั๊ม ร้านอาหาร ฯ หากไม่ได้มอบการครอบครองคือไม่ได้มอบกุญแจรถให้ เป็นสัญญาเช่าสถานที่จอดรถ รถหายเจ้าของสถานที่ไม่ต้องรับผิด ฎ. ๓๖๕/๒๑, ๑๘๖๑/๒๒ นำรถไปจอดโดยมอบกุญแจให้ เป็นการรับฝากทรัพย์ รถหายต้องรับผิด ฎ. ๕๓๙๘/๓๘, ๔๒๒๓/๔๒, ๓๗๔/๕๑ จอดรถในห้างมีการออกบัตร รถหายเพราะยามไม่ตรวจบัตร เป็นละเมิด ม.๔๒๐
การเช่าครอบคลุมทรัพย์เพียงใด ฎ. ๔๓๙/๙๕ การเช่าอาคาร ปกติย่อมเป็นการเช่าอาคารทั้งหลัง เว้นแต่ตกลงอย่างอื่น ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจเอาหลังคาไปให้ผู้อื่นเช่า ติดป้ายโฆษณา ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องให้รื้อป้ายและเรียกค่าเสียหาย ฎ. ๙๖๗/๐๖ การเช่าที่ดินย่อมครอบคลุมถึงต้นไม้ในที่ดินด้วย ถ้าผู้ให้เช่าต้องการสงวนไว้ต้องตกลงให้ชัด มิฉะนั้นผู้เช่า มีสิทธิเก็บกินผลไม้
๓) ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทน - จะต้องมีการให้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน หากไม่มีอาจ เป็นสัญญายืม หรือเป็นสิทธิอาศัย - ค่าเช่าเป็นเงินหรือเป็นสิ่งอื่นก็ได้ ฎ. ๒๖๘/๐๑ จำเลยเข้าอยู่ในห้องที่โจทก์เช่ามา โดยจำเลยเสียเงินเท่าค่าเช่า และจำเลยให้หุ้นในการค้าแก่โจทก์หนึ่งหุ้น เป็นลักษณะจำเลยเช่าทรัพย์ ฎ. ๑๓๑๐/๙๘ ผู้เช่าให้ผู้อื่นเข้าอยู่ในห้องเช่าชั้นบน โดยผู้เข้าอยู่เสียเงิน แก่ผู้เช่าเล็กๆ น้อยๆ ทดแทนบุญคุณไม่ถือเป็นเงินค่าเช่า
๔) เป็นสัญญามีระยะเวลาจำกัด - อสังหาฯ (๑) อาจกำหนดตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้ (๒) แต่ถ้าไม่ได้ตกลงตลอดชีวิตห้ามมิให้เกินกว่า ๓๐ ปี ถ้าเกินไม่เสียไปแต่ให้ลดลงมา ๓๐ ปี (ม.๕๔๐+๕๔๑) - สังหาฯ ไม่ว่าสังหาธรรมดา หรือสังหาพิเศษ (๑) อาจกำหนดตลอดชีวิต (๒) กี่ปีก็ได้ - กรณีไม่มีกำหนดเวลาไว้ หรือสิ้นกำหนดเวลาแล้วยังครอบครอง ทรัพย์สินต่อถือว่าทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา(ม.๕๗๐) ทั้งสองกรณีถือว่าเป็นสัญญามีระยะเวลาจำกัดเช่นกัน (ม. ๕๖๖)
๕) เป็นสัญญาที่ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ - ผู้เช่าครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ - ผู้ให้เช่าไม่จำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (ฎ.๖๔๕๘/๕๑) - ฎ. ๘๒/๙๙,๑๐๓๕/๔๗ ผู้ให้เช่าทรัพย์สินไม่จำต้อง เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยผู้เช่าในฐานะคู่สัญญาได้ จำเลยถูกปิดปากไม่ให้โต้แย้งอำนาจของผู้ให้เช่า - ยกเว้นกรณีทรัพย์ที่เช่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน หากนำไปให้เช่า สัญญาเช่าโมฆะไม่มีอำนาจฟ้อง ฎ. ๙๔๘/๐๑, ๕๒๗๙/๔๒, ๔๔๓๗/๕๐
๕) เป็นสัญญาที่ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ - ผู้ให้เช่าไม่จำต้องมีกรรมสิทธิ์แต่ผู้ให้เช่าต้องมีสิทธิอย่างใดอย่าง หนึ่ง สัญญาเช่าจึงจะถูกต้อง เช่น ตัวแทนเจ้าของทรัพย์ ผู้จัดการ มรดก ผู้ใช้อำนาจปกครอง ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ผู้เช่าเองให้เช่าช่วง หรือเจ้าของรวมคนหนึ่งใช้สิทธิฟ้องได้โดยไม่ต้องได้รับมอบ อำนาจจากเจ้าของรวมคนอื่น แต่ถ้าไม่มีสิทธิแล้วไปทำสัญญาเช่า สัญญาเช่านั้นไม่ผูกพันเจ้าของ ฎ. ๘๓/๓๒ สิทธิเก็บกินของจำเลยที่ ๑ หมดไปแล้ว ยังเอาไปให้จำเลย ที่ ๒ เช่า เป็นการทำสัญญาเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ ๒ สุจริตและ จดทะเบียนการเช่าก็ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้โจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้
๕) เป็นสัญญาที่ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ ฎ. ๗๖๕/๓๘ แม้ที่ดินปลูกบ้านที่ให้จำเลยเช่าถูกเวนคืนเป็นสาธารณสมบัติ ของแผ่นดิน แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่เป็นราษฎรด้วยกัน โจทก์มีสิทธิ ยึดถือใช้สอยบ้านกับมีสิทธิขัดขวางผู้อื่นได้ เมื่อจำเลยยอมรับสิทธิของโจทก์ ในฐานะผู้ให้เช่า จำเลยจะโต้เถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของบ้านไม่ได้ เมื่อการเช่า สิ้นสุดลงเพราะจำเลยผิดสัญญาไม่จ่ายค่าเช่าและโจทก์บอกเลิกการเช่า โดยชอบแล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่เรียกค่าเสียหาย
๕) เป็นสัญญาที่ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ ฎ. ๒๓๘๕/๔๘ เดิมที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถว ๑๒ คูหาเป็นของ จ. เมื่อ ปี ๒๔๗๕ กรุงเทพฯ เวนคืนที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวบางส่วน แต่กรุงเทพฯ ก็ไม่ได้ให้รื้อตึกแถวในส่วนที่เวนคืนและไม่ได้ให้ส่งมอบที่ดินที่เวนคืน ทายาทของ จ. นำที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวให้จำเลยเช่า ต่อมาโจทก์ซื้อ ที่ดินพิพาทพร้อมตึก ๑๒ คูหา จากทายาทของ จ. แม้โจทก์จะได้กรรมสิทธิ เฉพาะส่วนที่เหลือจากการเวนคืน แต่เมื่อกรุงเทพฯ ยังไม่ได้ฟ้องขับไล่ โจทก์ให้รื้อตึกบนที่ดินที่ถูกเวนคืน โจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจาก ทายาทของ จ. ผู้ให้เช่าเดิมและโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว ย่อม มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
ข้อสังเกตสัญญาเช่าซื้อ ฎ. ๖๘๖๒/๕๐ ป.พ.พ. มาตรา ๕๗๒ เช่าซื้อคือสัญญาซึ่ง “ เจ้าของ ” เอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะ ให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าโดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็น จำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว ซึ่งผู้มีอำนาจทำสัญญาจึงต้องเป็น “ เจ้าของ ” แต่โดยสภาพของสัญญาเช่าซื้อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมจะโอนไปยัง ผู้เช่าซื้อในอนาคต หาได้โอนกรรมสิทธิ์ในทันทีขณะทำสัญญาเช่าซื้อ ไม่ “ เจ้าของ ” จึงหมายถึง ผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินขณะทำสัญญา เช่าซื้อและหมายความรวมถึงผู้ที่จะมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินในอนาคต โดยชอบด้วย
๖) เป็นสัญญาต่างตอบแทน - ผู้เช่าได้ใช้หรือได้ประโยชน์ ส่วนผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่าเป็น การตอบแทน มีสิทธิเรียกร้องและหน้าที่ต่อกัน ต้องนำ ม.๓๖๙ เกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนมาใช้บังคับ - บางกรณีมีข้อตกลงให้ผู้เช่ามีภาระต้องปฏิบัตินอกเหนือจากการชำระ ค่าเช่าตามปกติ เช่น ต้องก่อสร้างอาคารแล้วให้อาคารตกเป็นของผู้ให้เช่า จะเรียกว่าสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
๗) เป็นสัญญาที่เป็นบุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพย์สิทธิ - สัญญาเช่าเป็นมูลแห่งหนี้ที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ ผูกพันระหว่าง คู่สัญญา ในอันจะเรียกร้องซึ่งกันและกัน ปกติเมื่อผู้ให้เช่าโอนทรัพย์ ที่เช่า ผู้รับโอนไม่จำต้องผูกพันตามคู่สัญญาเดิมเพราะมิใช่คู่สัญญา - แต่มีข้อยกเว้น ม. ๕๖๙ ให้สัญญาเช่าเฉพาะอสังหาฯตกติด ทำให้ เข้าใจผิดไปว่าสัญญาเช่าเป็นทรัพยสิทธิ จริง ๆ แล้วไม่ใช่ (ม.๕๖๙ เป็นเพียงข้อยกเว้นสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น)
๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวเฉพาะฝ่ายผู้เช่า ก่อให้เกิดผล คือ (๑) จะโอนให้แก่ผู้อื่นไม่ได้ไม่ว่าทางมรดกหรือทางนิติกรรม (๒) ผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับไม่ตกทอดทายาท ผู้เช่ามีหลายคน บางคนตายระงับเฉพาะคนนั้น (๓) ผู้ให้เช่าตายสัญญาเช่าไม่ระงับตกทอดไปยังทายาท (เนติสมัย ๔๖) (๔) เช่าซื้อไม่ใช่เช่าธรรมดาแต่รวมคำมั่นจะขาย ผู้เช่าซื้อตายไม่ระงับ
๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ ฎ. ๑๗๗๘/๐๙, ๒๒๑/๑๖ สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าเท่านั้น จะโอนจะแบ่งตามกฎหมายครอบครัวหรือมรดกหรือตามนิติกรรมก็ดี ถ้าไม่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า จะโอนจะแบ่งไปยังบุคคลภายนอกแม้ จะเป็นสามีภริยาหรือ แม้แต่ทายาทของผู้เช่าหาได้ไม่หรือนัยหนึ่งสิทธิ การเช่าเป็นสิทธิตามสัญญาซึ่งคนอื่นนอกจากคู่สัญญาเช่าจะเข้าไปมี สิทธิตามสัญญาด้วยไม่ได้ เมื่อโจทก์เป็นผู้เช่าตึกพิพาทตามสัญญาเช่า จำเลยไม่ใช่คู่สัญญาด้วยย่อมไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยมีสิทธิตามสัญญา ที่จะเข้าอยู่ในตึกเช่ารายพิพาทได้
๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ ฎ. ๑๑๖๐/๕๑ สัญญาเช่าอาคารพิพาทไม่มีข้อตกลงให้โอน สิทธิการเช่าได้ ทั้งผู้ให้เช่าได้มีหนังสือคัดค้านการยึดสิทธิ การเช่าอาคารพิพาทต่อ จพค. แสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่า ไม่ยินยอมให้บุคคลอื่นเช่าอาคารพิพาท สิทธิการเช่าอาคาร พิพาทดังกล่าวจึงเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าที่โอนกันไม่ได้ ตามกฎหมาย และไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี
๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ ฎ. ๙๒๕/๐๑, ๑๑๙/๐๙, ๕๔๐/๑๗ สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อสามีจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตาย สัญญาเช่าอาคารเป็นอันระงับไป แม้หลังจากนั้นโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาคารและรับเงินค่าเช่าอาคารจาก จำเลยทุกเดือน แต่มิได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยจะยกการเช่า ขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้ โจทก์ฟ้องขอให้ศาลขับไล่จำเลยออกจาก อาคารพิพาทได้ทันที เพราะไม่มีกฎหมายให้บอกกล่าวจำเลยก่อนฟ้อง
๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ ฎ. ๓๘๓/๔๐ เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าเป็นอันระงับไป ไม่ตกทอดไปถึง ทายาท ที่สัญญาเช่าข้อ ๔ ระบุว่าในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบ กำหนดอายุสัญญาผู้เช่ามีสิทธิที่จะโอนการเช่าให้แก่ผู้อื่นได้แต่ต้องจ่าย เป็นเงินให้แก่ผู้ให้เช่านั้นเป็นข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนการเช่าในระหว่าง ที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่ายังมีชีวิตอยู่ ซึ่งทำได้ตาม ป.พ.พ.ม. ๕๔๔ และเป็น เพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญา หาได้ตกทอดมายังจำเลย
๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ ฎ.๙๒๐๑/๕๑ สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องที่เกิดขึ้นโดยสัญญา เป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นทรัพย์สิทธิไม่ การเช่านั้นปกติ ผู้ให้เช่าย่อมเพ็งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความ ไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่า จึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญา เช่าเป็นอันระงับลงและไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาท ทั้งนี้ โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการ เช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ม.๕๔๔ เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท.ผู้เช่าที่ยกสิทธิการเช่า ที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยว กับที่ดินที่เช่าและไม่ผูกพันผู้ให้เช่าจะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป
๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ ฎ. ๓๒๕๔/๔๕ สามีโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินจากสามีจำเลย โจทก์จึงมิได้เป็น ผู้เช่า แม้จำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดินต่อมาภายหลังจาก ที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าใหม่ ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าก็ชอบที่ สามีโจทก์จะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่เป็นทายาท จนกระทั่งสามีโจทก์ ถึงแก่ความตาย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากสัญญาเช่า
๘) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ ฎ.๙๐๑/๐๘ กรณีนิติบุคคล(หจก.)ผู้เช่าสิ้นสภาพบุคคล สัญญาเช่าระงับเช่นกัน ฎ. ๒๕๔๙/๒๔ ผู้ให้เช่าตายสัญญาเช่าไม่ระงับตกทอดไปยังทายาท ฎ. ๕๘๕๙/๓๐ แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม เมื่อทั้งโจทก์และ ว. ต่างเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย การตายของ ว. เป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไปเฉพาะ ตัวของ ว. ฎ. ๒๕๗๘-๙/๑๕ เช่าซื้อไม่ใช่เช่าธรรมดาแต่รวมคำมั่นจะขาย ผู้เช่าซื้อตายไม่ระงับ
สัญญาเช่าทรัพย์ ในข้อ ๔ บรรพ ๓ ๑. ลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์ ๘ ข้อ ๒.หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ ๓. คำมั่นจะให้เช่า ๔. สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษฯ ๕. เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่าและโอนทรัพย์ที่เช่า ๖. สิทธิและหน้าที่ ความระงับแห่งสัญญาเช่า
๒. หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ - การเช่าสังหาฯ ไม่ว่าสังหาฯ ธรรมดา หรือ สังหาฯ พิเศษ ไม่มีกฎหมายกำหนดไว้ เช่ากี่ปีก็ได้ - การเช่าอสังหาฯ ก็ไม่มีแบบ ทำด้วยวาจาก็สมบูรณ์ แต่ ถ้าไม่มีหลักฐานเลยตาม ม. ๕๓๘ ฟ้องไม่ได้ทุกกรณี แต่ถ้าเช่าเกิน ๓ ปี มีแต่หลักฐาน แต่ไม่ทำเป็นหนังสือ จดทะเบียนฟ้องให้เช่าได้แค่ ๓ ปี
๒. หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ - หลักฐานเป็นหนังสือ เช่นกระดาษที่มีใจความเกี่ยวกับการเช่า ใครเซ็นคนนั้นซวย ถ้าเซ็น ๒ ฝ่าย ต่างฝ่ายต่างฟ้องได้ แต่หลักฐานต้องมีก่อนฟ้อง - ฎ. ๖๖๐/๙๕, ๕๑๔/๙๙ ผู้ให้เช่าใช้คำให้การหรือคำฟ้องที่ผู้เช่าเคยยื่นไว้ เป็นหลักฐานฟ้องเรียกค่าเช่าได้ - ฎ. ๔๖๔/๐๔, ๑๒๙๗/๒๔ จดหมาย หรือใบเสร็จ เป็นหลักฐานการฟ้องได้ - ฎ.๕๒๗/๒๓ เช็คจ่ายให้โจทก์ไม่มีข้อความชำระค่าเช่าไม่ใช่หลักฐาน - ฎ.๘๖๙/๑๐ ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าที่มีแต่ลายมือชื่อของผู้ให้เช่าไม่ใช่ หลักฐานที่มีลายมือชื่อผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะฟ้องเรียกค่าเช่าไม่ได้
๒. หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ ฎ. ๗๔๒๖/๕๐ บันทึกเอกสารหมาย จ.๔ มีข้อความว่า “ ข้าพเจ้า นาง บ. (จำเลย) ขอรับว่าเป็นหนี้ค่าเช่าที่ขายของคุณ อ. (โจทก์) จริงตามคำบอกกล่าวของทนายที่แจ้งมาแล้วนั้น แต่นาง บ. (จำเลย) ขอลดหนี้จะชำระเพียง ๗๐,๐๐๐ บาท จึงยังตกลงกันไม่ได้ ทนาย จึงต้องสอบถามจากคุณ อ. (โจทก์) เจ้าหนี้เสียก่อนว่าจะมีความ เห็นประการใด จึงได้ลงชื่อกันไว้ต่อหน้าพยาน ” เป็นเรื่องที่จำเลย ยอมรับว่าได้เช่าที่ดินโจทก์และยังค้างชำระค่าเช่าอยู่จริง เมื่อ จำเลยลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าวย่อมถือเป็นหลักฐานการเช่า อันจะนำมาฟ้องร้องขอให้บังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๓๘
ฟ้องร้องไม่ได้ หมายถึง ๑) ฟ้องร้องเกี่ยวกับสิทธิตามสัญญาเช่าไม่ได้ เช่น ค่าเช่า สิทธิหน้าที่ ๒) ฟ้องอย่างอื่นที่ไม่ใช้สิทธิตามสัญญาเช่าฟ้องได้ - ฟ้องขับไล่เรื่องละเมิดโดยอำนาจกรรมสิทธิ์ (ฎ,๖๕๓๕/๔๔) - ฟ้องเรียกค่าของเสียหายหรือสูญหายรวมทั้งค่าใช้จ่ายที่ทดลองไปก่อน(ฎ.๑๓๙๙/๒๐) - ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ชำระเกินไปคืนฐานลาภมิควรได้ (ฎ. ๑๑๑๑/๙๔) ๓) รวมถึงจำเลยต่อสู้และฟ้องแย้งตามสัญญาเช่าไม่ได้ด้วย(ฎ.๔๑๕/๐๑)เนติ๓๓ ๔) แม้ไม่มีหลักฐาน การส่งมอบทรัพย์ที่เช่าและการจ่ายค่าเช่าก็สมบูรณ์ ๕) มีหลักฐานการเช่าแต่เมื่อครบกำหนดเช่าแล้วอยู่ต่อ ม. ๕๗๐
ฎ. ๖๒๗๕/๕๑ (เนติ๕๗ฎ.๒๐/๑๙) การเช่าช่วงที่ดินพิพาทถือเป็น การเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งจึงตกอยู่ภายใต้บังคับ ม. ๕๓๘ ซึ่งจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็น สำคัญ เมื่อจำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าเช่าช่วงจากโจทก์ แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงกับโจทก์แต่อย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิด จำเลยจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นยันโจทก์ได้ การที่ จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทจึงต้องถือว่าจำเลยอยู่โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ จำเลยจะอ้างว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินแก่ โจทก์แล้ว เพื่อต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่
ผลการหลีกเลี่ยงไม่ไปจดทะเบียน ม.๕๓๘ ตอนท้าย ๑) ทุกกรณีต่อไปนี้มีผลรวมแค่ ๓ ปี - ทำสัญญาเช่าวันเดียวกัน ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี (ฎ. ๑๘๑/๓๕) - ทำสัญญาเช่า ๑ ฉบับ ระบุการเช่า ๒ งวด ๆ ละ ๓ ปี ๒ ปี - ทำสัญญาเช่า ๑ ฉบับ เช่า ๓ ปีมีข้อตกลงว่าเมื่อครบให้ถือว่าเช่าอีก ๓ ปี - ทำสัญญาเช่า ๑ ฉบับ เช่า ๒ ปี ก่อน ต่อมาอีก ๑ ปี มาทำสํญญา เช่าอีก ๑ ฉบับ เช่า ๔ ปี (ฎ. ๔๐๑๓/๓๓) ๒) ถ้าครบ ๓ ปี อยู่ต่อไม่ทักท้วงมีผลตาม ม. ๕๗๐ +บอกเลิกได้ตาม ม. ๕๖๖ ๓) เช่าเกิน ๓ ปี มีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียน ฟ้องบังคับภายใน ๓ ปีแรกที่ สัญญายังมีผลบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ (ฎ. ๒๐๖/๔๒(ป)เนติ๕๓)
ผลการหลีกเลี่ยงไม่ไปจดทะเบียน ม.๕๓๘ ตอนท้าย ฎ.๑๑๙๖/๕๒ (บทบรรณาธิการสมัย๖๓) ม.๕๓๘ เมื่อข้อเท็จจริงฟัง ว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวจากโจทก์ ๒๑ ปี นับแต่วันที่ ๘ มิ.ย.๓๒ แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้อง ให้บังคับดคีได้เพียง ๓ ปี คือวันที่ ๘ มิ.ย.๓๕ แต่เมื่อครบกำหนด แล้วจำเลยคงเช่าตึกแถวต่อไปโดยโจทก์มิได้ทักท้วง ต้องถือว่าเป็น การเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ม.๕๗๐ ซึ่งโจทก์จะบอก เลิกสัญญาเสียเมื่อใดก็ได้แต่ต้องบอกกล่าวตามวิธีที่กำหนดใน ม.๕๖๖ (ประเด็นนี้เพิ่งนำไปออกสอบเนติสมัย ๖๒ ตาม ฎ.๒๑๙๖/๔๕ โดย ออกผสมกับเรื่องคำมั่นจะให้เช่า)
สัญญาเช่าทรัพย์ ในข้อ ๔ บรรพ ๓ ๑. ลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์ ๘ ข้อ ๒.หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ ๓. คำมั่นจะให้เช่า ๔. สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษฯ ๕. เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่าและโอนทรัพย์ที่เช่า ๖. สิทธิและหน้าที่ ความระงับแห่งสัญญาเช่า
๓. คำมั่นจะให้เช่า - คำมั่นจะเช่าไม่ค่อยมีปัญหา มีปัญหาแต่คำมั่นจะให้เช่า - แม้คำมั่นในการจะให้เช่า ไม่มีกฎหมายรับรองเหมือน คำมั่นในการซื้อขาย แต่ใช้หลักความศักดิ์สิทธิในการแสดงเจตนา - ข้อตกลงที่ว่า “ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่ายินยอมหรือให้ สิทธิหรือต้องยอมให้ผู้เช่าเช่าทรัพย์สินต่อไป” ถือเป็นคำมั่นจะให้เช่า ไม่ใช่การหลีกเลี่ยง ม.๕๓๘ เพราะยังไม่แน่ว่าจะเช่าต่อหรือไม่
๓. คำมั่นจะให้เช่า - ถ้าไปตกลงกันเป็นที่แน่นอนว่าเช่า ๓ ปี แล้วจะเช่ากันอีก ๓ ปี ถือว่า หลีกเลี่ยง ม.๕๓๘ มีผลแค่ ๓ ปี อยู่ต่อไม่ทักท้วง ม.๕๗๐+๕๖๖ - คำมั่นที่ไม่ได้บอกว่าจะให้เช่ากี่ปี อัตราเช่าเท่าใด ถือว่าให้เช่าตาม เงื่อนไขตามสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดเวลา - คำมั่นจะให้เช่าอาจเป็นการแสดงเจตนาโดยลำพังต่างหาก หรือระบุ รวมไว้ในสัญญาเช่าเดิมก็ได้ - ถ้าข้อความยังไม่แน่ชัดคือไม่มีรายละเอียดเรื่องค่าเช่าและต้องไปตกลง กันใหม่ในเรื่องค่าเช่าหรือกำหนดให้เป็นดุลยพินิจของผู้ให้เช่า ไม่ใช่คำมั่น
๓. คำมั่นจะให้เช่า ฎ. ๖๖๑-๒/๑๑,๗๒๙/๑๒,๒๙๔/๑๕,๒๑๖๐/๓๘,๕๖๙/๒๕,๓๘๙๗/๒๕, ๓๒๖๓/๓๕ มีข้อความว่า “ส่วนค่าเช่าตกลงกันใหม่ภายหลัง” “ค่าเช่าสุดแต่จะตกลงกัน” “ต้องมาทำสัญญากันใหม่” “จะให้ จำเลยเช่าต่อเป็นรายแรก” “ผู้ให้เช่าจะพิจารณาต่ออายุให้อีก คราวหนึ่ง” ไม่ใช่คำมั่น
หลักเกณฑ์เรื่องคำมั่นจะให้เช่า ๑) คำมั่นจะให้เช่าที่มีกำหนดเวลา(รับคำ) ผูกพันตามนั้น ถ้าคำมั่นอยู่ ในสัญญาเช่าเดิมแล้วไม่มีกำหนดเวลา (รับคำ) ถือว่ามีเวลา(รับคำ)ตาม ระยะเวลาที่สัญญาเช่านั้นมีผลบังคับ และจะขอเปลี่ยนแปลงเองไม่ได้ ๒) กรณีคำมั่นในสัญญาเช่าผู้เช่าต้องสนองรับคำมั่นก่อนครบกำหนด สัญญา ถ้าครบกำหนดสัญญาเช่ามีผลให้คำมั่นระงับไปด้วย เพราะ คำมั่นเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่า (ฎ.๑๐๕๑/๑๔, ๕๖๓/๔๐)
หลักเกณฑ์เรื่องคำมั่นจะให้เช่า ๓) เมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาสนองรับคำมั่น สัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันที โดยไม่ต้องทำสัญญาเช่าใหม่ (ฎ. ๑๙๒๕/๑๗, ๓๑๖/๓๐) ๔) ถ้าผู้เช่าไม่สนองรับแล้วอยู่ต่อหลังครบกำหนดสัญญาเช่า ม.๕๗๐ + ๕๖๖ ๕) คำมั่นจะให้เช่าเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว ทำด้วยวาจาก็ได้ กรณีอสังหา เมื่อสนองรับแล้วไม่มีหลักฐานการเช่า ก็เข้ามาตรา ๕๓๘ ฟ้องไม่ได้ ๖) ผู้รับโอนทรัพย์ไม่ต้องผูกพันตามคำมั่น เพราะคำมั่นไม่ใช่หน้าที่ตาม สัญญาเช่าเป็นเพียงข้อตกลงนอกเหนือสัญญาเช่าไม่ตกติดตาม ม.๕๖๙
หลักเกณฑ์เรื่องคำมั่นจะให้เช่า ๗) คำมั่นจะให้เช่าและการยกเลิกคำมั่นไม่ต้องจดทะเบียนต่อ จนท. ฎ.๓๐๗๘-๙/๕๒ (บทบรรณาธิการสมัย๖๓) แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพัน ผู้ให้เช่าต้องยอมให้เช่าต่อไปอีก และไม่อาจถอนคำมั่นได้ภายในระยะ เวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ไม่ห้ามคู่สัญญาที่จะตกลงยกเลิกคำมั่นได้ เมื่อโจทก์จำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าเกี่ยวกับคำมั่นนั้น คำมั่นย่อมสิ้นผลไป โจทก์ไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไป แม้สัญญาเช่าที่ดินได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อ จนท. แต่ข้อความ ในสัญญาเช่าข้อ๓ เกี่ยวกับคำมั่นเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอก เหนือจากสัญญา และคำมั่นก็ไม่มีกฎหมายระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อ จนท. เพียงมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดก็มีผล บังคับ ดังนั้น เมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียน การบันทึกยกเลิก คำมั่นก็ไม่ต้องจดทะเบียนและมีผลผูกพันให้โจทก์ต้องออกจากที่ดินไป
บุคคลหลายคนอ้างสิทธิต่างรายในทรพัย์ที่เช่าเดียวกัน สังหาริมทรัพย์ มาตรา ๕๔๒ - ถือเอาการครองทรัพย์จากสัญญาเช่าเป็นสำคัญจะได้สิทธิดีกว่า โดยไม่คำนึงว่าผู้เช่ารายใดทำสัญญาก่อนหรือหลังกว่ากัน อสังหาริมทรัพย์ มาตรา ๕๔๓ (เนติสมัย ๒๑) - เช่าไม่เกิน ๓ ปี ถือการครองทรัพย์จากสัญญาเช่าเป็นสำคัญ - เช่าเกิน ๓ ปี ถือการจดทะเบียนเป็นสำคัญ ไม่คำนึงว่าใครครอบครองก่อน - ถ้าปนกัน รายที่จดทะเบียนมีสิทธิดีกว่า แต่สู้คนที่ครอบครองก่อนจดไม่ได้
สัญญาเช่าทรัพย์ ในข้อ ๔ บรรพ ๓ ๑. ลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์ ๘ ข้อ ๒.หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ ๓. คำมั่นจะให้เช่า ๔. สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษฯ ๕. เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่าและโอนทรัพย์ที่เช่า ๖. สิทธิและหน้าที่ ความระงับแห่งสัญญาเช่า
๔. สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษฯ - ไม่มีในกฎหมายแต่เกิดขึ้นจากคำพิพากษาศาลฎีกา - เป็นสัญญาเช่าอสังหาฯ ที่ผู้เช่าได้ให้สิ่งตอบแทนแก่ ผู้ให้เช่าเป็นพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่า - ในสังหา ฯ ก็น่าจะมีได้แต่ไม่ปรากฏ
- กรณีที่ถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ (๑) ปลูกอาคารแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่า(เนติ๕๖)หรือไม่ได้ ตกลงยกให้แต่ตกลงห้ามรื้อไปและไม่มีข้อตกลงให้ผู้ให้เช่าชดใช้ (๒) ปลูกพืชลงบนที่ดินที่เช่า (๓) เงินช่วยค่าก่อสร้างที่มีการก่อสร้างจริงๆ (เนติ ๔๓ และ ๒๗) (๔) ปรับปรุงซ่อมแซมใหญ่สถานที่เช่า ฎ.๕๗๗๐/๓๙,๔๙๑/๔๐ (ถ้าซ่อมแซมเล็กน้อยเพื่อความสะดวกไม่ใช่)
ฎ. ๔๕๑/๕๑ โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดิน ๑๕ ปี แล้ว ต่อมาปี ๒๕๓๖ โจทก์จำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงกันว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยทำสวน สามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด ๓๐ ปี ครบกำหนดให้สวน และสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่า ที่ดินพิพาทกันอีก เมื่อวันที่ ๑ เมษายน ๒๕๔๒ มีกำหนดเช่า ๑ ปี จากนั้นปี ๒๕๔๔ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า เห็นว่า จำเลย จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมากใน ปี ๒๕๓๖ จำเลยได้ยก ร่องสวนและปลูกต้นมะนาว ตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิ ได้มีหน้าที่เพียงแต่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ แต่จำเลย มีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงเป็นการเพิ่มภาระ มากขึ้นจากสัญญาเช่าธรรมดา และหากเช่าเพียง ๑ ปี จักทำให้จำเลย ได้รับผลประโยชน์ไม่คุ้มกับที่ได้ลงทุน ทั้งเมื่อครบเวลาเช่า จำเลยก็ ยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ และโจทก์ได้แสดงเจตนา ให้เช่า ๓๐ ปี เป็นการตอบแทน จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษฯ
- กรณีที่ถือว่าไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ (๑) เงินกินเปล่า ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า (๒) ค่าหน้าดิน (๓) เงินค่าขนย้ายที่ให้แก่ผู้เช่าเดิม (เนติ ๕๓) (๔) ซ่อมแซมเพื่อประโยชน์หรือสวยงามของผู้เช่า เช่น ถมดิน ทาสี ทำห้องน้ำ สร้างห้องครัว ต่อน้ำ ต่อไฟ เทพื้น ตกแต่งทำพื้นหินขัด ทำ ผนัง ตัดฟันต้นไม้ ปรับพื้น สร้างเขื่อน ตกแต่งอาคาร (เนติ ๕๓,๔๕) (๕) ผู้เช่าให้ผู้ให้เช่ายืมเงินซื้อที่ดินมาให้เช่า ๓๐ ปี โดยไม่คิดดอกเบี้ย
ฎ. ๗๗๑๗/๕๐ การที่จำเลยได้ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาด ฟ้าอาคารพิพาทเป็นเงิน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท นั้น เป็นเรื่องที่จำเลย กระทำเพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์มิได้เรียกร้องให้จำเลยกระทำแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่าพื้นที่ และหนังสือสัญญาให้ความยินยอมต่อสัญญาเช่าก็ไม่มีข้อความบ่ง บอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าถึง ๒๐ ปี แต่กลับ ปรากฏว่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้เช่ามีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกลับ คืนไปได้ทั้งหมด ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับผล ประโยชน์อื่นใดจากจำเลยนอกเหนือไปจากค่าเช่าเท่านั้น สัญญาเช่า ระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็น พิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ผลของการเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ (๑) กรณีไม่มีการโอนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก ปัญหาความสัมพันธ์ระหว่างคู่สัญญาเดิม คือ ระหว่างผู้เช่า กับผู้ให้เช่าจะเป็นอย่างไร (๒) กรณีมีการโอนทรัพย์สินที่เช่าไปยังบุคคลภายนอก ปัญหาว่าบุคคลภายนอกผู้รับโอนจะต้องผูกพันตามสัญญา ต่างตอบแทนชนิดพิเศษหรือไม่
(๑) กรณีไม่มีการโอนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก - ไม่อยู่ในบังคับ มาตรา ๕๓๘ ทำด้วยวาจาบังคับกันได้ - ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า แม้ผู้เช่าตาย สิทธิการเช่าไม่ระงับ จะตกทอด - เจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญาในลักษณะนี้โดยเจ้าของรวมคนอื่นรู้เห็น ย่อมผูกพันเจ้าของรวมคนอื่นด้วย - ถ้าผู้เช่ามีการผิดสัญญา เช่น ไม่ชำระค่าเช่า สัญญาก็เลิกก่อนได้(เนติ๕๖) - ถ้าระยะเวลาตามสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษหมดลงผู้ให้เช่า อาจไม่ให้เช่าทรัพย์ต่อก็ได้ แต่ถ้าให้เช่าทรัพย์นั้นต่อไป การเช่าต่อไป เป็นสัญญาเช่าธรรมดา
(๒) กรณีมีการโอนทรัพย์สินที่เช่าไปยังบุคคลภายนอก - สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษเป็นบุคคลสิทธิไม่ตกติดไปกับทรัพย์ ผู้รับโอนไม่ต้องผูกพันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ แต่ ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนต่อผู้เช่าดังเช่นสัญญาเช่าธรรมดาตาม ปกติตาม ม.๕๖๙ คือ จะผูกพันผู้รับโอนเท่าที่ปฏิบัติถูกต้องตาม ม.๕๓๘ - แม้ผู้รับโอนรู้ว่ามีข้อตกลงชนิดพิเศษ แต่ไม่ได้ตกลงยินยอมด้วย ผู้รับโอน ก็ไม่ต้องผูกพันในลักษณะสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ (เนติ ๒๗)
ข้อยกเว้นที่ทำให้ผู้รับโอนต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ (๑) ผู้รับโอนยอมรับผูกพัน และผู้เช่าเข้าถือเอา ประโยชน์ตาม ม.๓๗๔ (๒) กรณีเป็นการโอนทรัพย์ที่เช่าทางมรดก ทายาท ต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ (ม.๑๖๐๐)
- การบอกเลิกสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ (๑) กรณีไม่มีข้อตกลงเป็นพิเศษในสัญญา หลักเกณฑ์การเลิกสัญญา เช่าธรรมดาก็นำไปใช้กับสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษด้วย(เนติ๕๖) (๒) กรณีมีข้อตกลงให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้หากผู้เช่าผิดสัญญา ก็เป็นไปตามนั้น (ฎ. ๑๐๕๗/๐๙) (๓) กรณีมีข้อตกลงให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้แม้ผู้เช่าไม่ผิดสัญญา ข้อตกลงอย่างนี้ผู้ให้เช่าบอกเลิกไม่ได้ (ฎ. ๒๘๖/๑๔ (ป))
สัญญาเช่าทรัพย์ ในข้อ ๔ บรรพ ๓ ๑. ลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์ ๘ ข้อ ๒.หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ ๓. คำมั่นจะให้เช่า ๔. สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษฯ ๕. เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่าและโอนทรัพย์ที่เช่า ๖. สิทธิและหน้าที่ ความระงับแห่งสัญญาเช่า
๕. การเช่าช่วง ม.๕๔๔ - คือ เอาไปให้เช่าต่ออีกทอดหนึ่ง - มีได้ทั้งสังหาฯ และ อสังหาฯ - ถ้าค่าตอบแทนไม่ใช่ค่าเช่าก็ไม่เป็นการเช่าช่วง - เช่าช่วงบางส่วนก็ได้ - ทรัพย์สินที่เช่าช่วงต้องเป็นทรัพย์เดียวกับสัญญาเช่า เช่น เช่าที่ดินมาปลูก อาคารถ้าให้อาคารตกเป็นของผู้ให้เช่าทันที แล้วเอาอาคารมาให้เช่าเป็นเช่าช่วง แต่ถ้ามีข้อตกลงให้อาคารตกเป็นของผู้ให้เช่าภายหลังหรือไม่มีข้อตก ลงให้อาคารตกเป็นของผู้ให้เช่า เอาอาคารมาให้เช่าไม่เป็นเช่าช่วงและ ถือว่าผู้เช่าอาคารเป็นบริวาร ฟ้องขับไล่ในฐานะบริวาร
การเช่าช่วง - ม.๕๔๔ จะให้เช่าช่วงต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน เว้นแต่จะ ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า(ม.๕๔๔ไม่เกี่ยวด้วยความสงบ) - แม้สัญญาระบุว่าการอนุญาตให้เช่าช่วงต้องเป็นหนังสือ ต่อมาอนุญาต ด้วยวาจา ถือว่าผู้ให้เช่ายอมสละเงื่อนไขตามสัญญา และเป็นการเช่าช่วง โดยชอบ (ฎ. ๕๕๘/๐๐) - การเช่าช่วงอสังหาฯไม่ว่าชอบหรือไม่ชอบ ก็ต้องอยู่ในบังคับ ม.๕๓๘ (ฎ.๑๗๑/๓๓ ฎ.๖๒๗๕/๕๑) (เนติ ๕๗ ฎ.๒๐/๑๙ )
การเช่าช่วง - การบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงที่ไม่มีกำหนดเวลา อยู่ในบังคับ ม.๕๖๖ ฎ. ๖๑๗๙/๕๑ (บทบรรณาธิการ๖๓) สัญญาเช่าช่วงอาคารชั้นล่างบางส่วน มีข้อตกลงว่าเป็นสัญญาที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา การเลิกสัญญาจึงต้อง ปฏิบัติตาม ม.๕๖๖ สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวมีข้อตกลงระบุชำระค่าเช่า เดือนละ ๒,๐๐๐ บาท แต่ไม่ระบุวันที่ชำระค่าเช่าแน่นอน จึงต้องถือ เอาวันสิ้นเดือนเป็นกำหนดเวลาชำระค่าเช่าตาม ม.๕๕๙(ฎ.๗๐๙/๘๗)
ประเภทการเช่าช่วง (๑) การเช่าช่วงโดยชอบ คือ ได้รับความยินยอม (มีความสัมพันธ์ ๓ ส่วน) - ระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับผู้เช่าเดิม(ผู้ให้เช่าช่วง) สิทธิหน้าที่เป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม - ระหว่างผู้ให้เช่าช่วงกับผู้เช่าช่วง สิทธิหน้าที่เป็นไปตามสัญญาเช่าช่วง - ระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับผู้เช่าช่วง สิทธิหน้าที่เป็นไปตาม ม.๕๔๕ คือ ผู้เช่าช่วง ต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง ไม่ถือเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม (เนติ ๔๒) - ถ้าสัญญาเช่าเดิมเลิกกันโดยชอบหรือระงับเพราะครบกำหนดหรือผู้เช่าเดิมตาย มีผลทำให้สัญญาเช่าช่วงสิ้นสุดลงด้วย ผู้เช่าช่วงจึงรับผิดในค่าเช่าเฉพาะในช่วงที่ สัญญาเช่าช่วงยังไม่สิ้นสุด หลังจากสิ้นสุดผู้เช่าช่วงไม่ยอมออกเป็นละเมิด (เนติ ๔๒)
ประเภทการเช่าช่วง ฎ. ๑๐๐๔/๒๕๐๐ โจทก์เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทมาจาก ส. เจ้าของเดิม ซึ่งตาม ม. ๕๖๙ วรรค ๒ ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย โจทก์จึงมีหน้าที่ปฏิบัติตามสัญญาซึ่ง ส. เจ้าของเดิมทำไว้กับ ย. ผู้เช่าเดิม ซึ่งตามสัญญายอมให้ เช่าช่วงได้ การที่ ย. ให้จำเลยที่ ๒ เช่าช่วงจึงเป็นการชอบ การที่ ย. ให้จำเลยที่ ๒ เช่าโดยตกลงกัน ด้วยปาก จะฟ้องร้องขอให้บังคับได้ตาม ม ๕๓๘ ได้หรือไม่นั้น เป็นเรื่องระหว่างผู้เช่าเดิมกับผู้เช่า ช่วงมิใช่ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าช่วง ผู้ให้เช่าจะอ้างเหตุของการเช่าช่วงอันไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ระหว่างผู้เช่าเดิมกับผู้เช่าช่วงมาเป็นเหตุฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงหาได้ไม่ เพราะ ผู้เช่าช่วงได้เช่าอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้เช่าเดิม
ประเภทการเช่าช่วง (๒) การเช่าช่วงโดยไม่ชอบ คือ ไม่ได้รับความยินยอม หรือ ฝ่าฝืน - ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ต้องบอกกล่าว แต่ถ้ายังไม่บอกเลิกสัญญาก็ยังบังคับอยู่ - มีผู้เช่าหลายคนไม่ได้แยกส่วนการเช่า ผู้เช่าบางคนไปให้เช่าช่วงโดยไม่ชอบ ผู้ให้เช่า บอกเลิกแก่ผู้เช่าทุกคนได้ ส่วนผู้เช่าไปว่ากล่าวกันเอง (ฎ.๙๕๔๔/๓๙) - ถือว่าผู้เช่าช่วงเป็นบริวารไม่ต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่า - แม้การเช่าช่วงไม่ชอบ ก็เป็นเรื่องผู้ให้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าตาม ม.๕๔๔ แต่สัญญาเช่าช่วงยังมีผลระหว่างคู่สัญญา และผู้เช่าช่วงจะมาอ้างว่าผู้ให้เช่าช่วงไม่มี สิทธิให้เช่าไม่ได้ (ฎ.๘๐๒/๓๘ เนติ ๕๗) ผู้เช่าช่วงยังต้องชำระค่าเช่า(ฎ.๓๓๐/๒๒)
๕. การโอนสิทธิการเช่า ม.๕๔๔ (๑) ผู้ให้เช่ายินยอม ก็เป็นการโอนสิทธิโดยชอบ ผู้เช่าเดิมสิ้นสุดจากการเป็นผู้เช่า ผู้รับโอนสวมสิทธิแทน ต่างจากการเช่าช่วงที่ผู้เช่าเดิมยังเป็นคู่สัญญาอยู่ ถ้าผู้ให้เช่าไม่ยินยอม ผู้รับโอนไม่ใช่ผู้เช่า (ฎ. ๒๐๑๗/๑๕) (๒) อยู่ภายใต้มาตรา ๓๐๖ (๓) ผู้เช่าตายก่อนโอนสิทธิตามข้อตกลงในสัญญา เมื่อสัญญาเช่า ระงับข้อตกลงดังกล่าวไม่ตกทอดทายาท (ฎ. ๓๘๓/๔๐)
๕. การโอนทรัพย์ที่เช่า - กรณีสังหาฯ สัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิ ถ้าเจ้าของโอนทรัพย์ที่เช่า แม้สัญญาเช่าไม่หมดระยะเวลา สัญญาเช่าก็สิ้นสุด (กรณีเช่นนี้ถือ ว่าผู้เช่าถูกรอนสิทธิไปฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าได้)(เนติ๓๙) - กรณีอสังหาฯมีข้อยกเว้นใน ม. ๕๖๙ อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอน ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
๕. การโอนทรัพย์ที่เช่า ฎ.๖๔๕๘/๕๑ โจทก์ผู้เยาว์เป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของ น.กับ ผ. โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการรับมรดกจาก ผ. หลังจาก ผ.ตาย จำเลยทำสัญญาเช่ากับ น.ภริยาโดยชอบด้วยกฎหมาย ของ ผ.โดย น.มีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท และไม่มี กฎหมายบังคับว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ที่เช่า ต่อมาเมื่อโจทก์รับโอนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินที่เช่า โจทก์จึง ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ตาม ม.๕๖๙ แต่เมื่อครบกำหนดตาม สัญญาเช่าและบอกกล่าวแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
๕. การโอนทรัพย์ที่เช่า ฎ.๔๖๑/๕๒ ต.ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดิน๓๐ปีเพื่อปลูกตึกให้เช่า แต่ ไม่ได้กำหนดรายละเอียด จึงต้องแปลความว่าจะปลูกตึกเมื่อใดก็ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์ผู้เช่าช่วงที่ดินจากจำเลยได้รับโอนที่ดินจากทายาทของ ต. โจทก์ก็ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของ ต.มาด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะ กำหนดเวลาใหม่บังคับให้จำเลยปลูกตึกได้ การที่โจทก์บอกกล่าวให้ จำเลยปลูกตึกและจำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา ส่วนที่จำเลยให้โจทก์หรือผู้อื่นเช่าช่วงที่ดินก่อนที่โจทก์จะรับโอนที่ดิน นั้น สัญญาเช่าเดิมระบุให้จำเลยนำไปให้เช่าช่วงได้โดยไม่มีข้อความว่าต้อง เป็นการให้เช่าช่วงตึกเท่านั้น จึงต้องแปลความว่าจำเลยมีสิทธิจะนำเฉพาะ ที่ดินหรือตึกถ้ามีการปลูกสร้างไปให้เช่าช่วงก็ได้ โจทก์ไม่มีสิทธิเลิกสัญญา
ม.๕๖๙ (๑) ใช้เฉพาะอสังหาฯ ไม่รวมสังหาฯพิเศษ (๒) หมายถึงการโอนด้วยการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ ขายทอดตลาด ทั้งการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างเจ้าของรวมด้วยกันด้วย (๓) ต้องเป็นสัญญาเช่าที่บังคับกันได้ตาม ก.ม.(ม.๕๓๘) (๔) รับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ที่มีต่อผู้เช่า (๕) โอนตาม ม.๕๖๙ ไม่ใช่โอนสิทธิเรียกร้องไม่ต้องบอกกล่าวตาม ม.๓๐๖ (๖) แม้รับโอนแบบให้รื้อไปในลักษณะสังหาฯ ผู้รับโอนก็ยังต้องผูกพัน(เนติ๔๓) (๗) สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษที่ไม่มีหลักฐาน ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม ไม่ผูกพันผู้รับโอน ถ้ามีหลักฐานแต่ไม่จดทะเบียนผูกพันไม่เกิน ๓ปี (เนติ๒๗)
ม.๕๖๙ (๘) สิ่งที่ถือว่าไม่ผูกพันผู้รับโอน (ข้อตกลงต่างหากจากสิทธิหน้าที่ในสัญญาเช่า) - ข้อตกลงว่าถ้าผู้ให้เช่าไม่ให้เช่าต่อต้องซื้อโรงเรือน (เนติ ๔๐ ฎ.๑๖๗๖/๑๗) - ข้อตกลงว่าถ้าผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์ที่เช่าต้องแจ้งให้สิทธิผู้เช่าได้ซื้อ ก่อน(ฎ.๖๘๙๙/๓๙) - ข้อตกลงว่าถ้าไม่ให้เช่าต้องคืนเงินให้ผู้เช่า ๕,๐๐๐ บาท (ฎ.๓๐๙/๐๔) - ข้อตกลงกันเองในเรื่องสถานที่ชำระค่าเช่าโดยในสัญญาเช่าไม่ได้ระบุไว้ (ฎ.๕๔๔๕/๓๗)(เนติ ๔๗)
ม.๕๖๙ (๘) สิ่งที่ถือว่าไม่ผูกพันผู้รับโอน - ความเสียหายที่เกิดจากผู้ให้เช่าเดิมไม่ผูกพันผู้รับโอน ผู้เช่าต้องไปฟ้อง ผู้ให้เช่าเดิม (ฎ.๑๘๔๐-๑/๒๓) - ความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่าก่อนการโอน สิทธิฟ้องร้องก็ไม่ตกมายัง ผู้รับโอน (เนติสมัย ๔๐ ฎ.๒๒๘๒/๒๗) - การเช่าที่กระทำไปโดยไม่มีอำนาจไม่ผูกพันผู้รับโอน (ฎ. ๑๒๐/๐๖ (ป)) - คำมั่นจะให้เช่า ไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่า ไม่ผูกพันผู้รับโอน เว้นแต่ ผู้รับโอนยอมผูกพัน (เนติสมัย ๓๗ คำมั่นจะให้เช่าไม่ตกติด)
ม.๕๖๙ - กรณีข้อตกลงในเรื่องเงินประกันความเสียหายนั้นเดิมเคยมีฎีกา ฎ.๔๐๙๘/๓๒ ฎ.๖๑๙๐/๓๘ และ ฎ.๑๙๙๐/๕๒ แต่ต่อมามี ฎ.๔๔/๕๓ ฎ.๔๐๙๘/๓๒,๖๑๙๐/๓๘,๑๙๙๐/๕๒ วินิจฉัยว่า ข้อตกลงเกี่ยวกับความ รับผิดในการคืนเงินประกันความเสียหายให้จำเลยเป็นเพียงสิทธิ และหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ไม่ใช่สาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า จึงหาใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์ที่ให้เช่าจะต้องรับผิดและปฏิบัติตาม ม.๕๖๙ จำเลยจึงไม่มี สิทธิหักกลบลบหนี้เงินประกันกับค่าเช่าที่ค้างชำระ
ม.๕๖๙ ฎ.๔๔/๕๓ (บทบรรณาธิการ๖๓)โจทก์ฟ้องว่าวันที่๒๖พ.ย.๔๖ จำเลย โอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์เพื่อชำระหนี้ โดยอาคารดังกล่าว จำเลยให้ ก.เช่า ๓ ปี ตั้งแต่ พ.ค.๔๖ ถึง พ.ค.๔๙ เดือนละ ๔๐,๐๐๐ บาท โดย ก.วางเงินประกันความเสียหายให้แก่จำเลย ๒๐๐,๐๐๐ บาท ขอให้จำเลยคืนเงินค่าเช่าและคืนเงินประกัน ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ผู้ รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย ทำให้โจทก์มีสิทธิรับเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องชำระหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ และมีสิทธิในเงินประกันความเสียหายที่ผู้เช่าชำระให้แก่จำเลยด้วย จำเลยต้องส่งให้โจทก์ แม้ต่อมาโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังผู้เช่าก็ตาม
ม.๕๖๙ (๙) ข้อยกเว้นตาม ม.๕๐๒ ว.๒ กรณีผู้ซื้อฝากนำทรัพย์ไปให้เช่า ต่อมา ผู้ขายฝากขอไถ่คืน กรณีนี้ถ้าเข้าเงื่อนไขตาม ม.๕๐๒ ว.๒ สัญญาเช่าจะ ตกติดมาด้วยแต่ตกติดเพียง ๑ ปี ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขสัญญาเช่าจะไม่ตกติด - ถ้าไม่มีหลักฐานการเช่า หรือมีหลักฐานการเช่าแต่ไม่ได้จดทะเบียน ไม่ตกติดเลย (เนติสมัย ๓๗ สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาไม่ตกติด) - ถ้าทำขึ้นเพื่อความเสียหายของผู้ขายฝากแม้จดทะเบียนก็ไม่ตกติด - แต่ถ้าผู้ขายฝากยอมตกลงก็บังคับกันได้ (ฎ. ๔๐๖/๐๑)
สัญญาเช่าทรัพย์ ในข้อ ๔ บรรพ ๓ ๑. ลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์ ๘ ข้อ ๒.หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์ ๓. คำมั่นจะให้เช่า ๔. สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษฯ ๕. เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่าและโอนทรัพย์ที่เช่า ๖. สิทธิและหน้าที่ ความระงับแห่งสัญญาเช่า
๖. สิทธิและหน้าที่ ความระงับแห่งสัญญาเช่า - สิทธิและหน้าที่ผู้ให้เช่า ม. ๕๔๖ – ๕๕๑ - สิทธิและหน้าที่ผู้เช่า ม.๕๕๒ - ๕๖๓ - ความระงับแห่งสัญญาเช่า ม.๕๖๔ - ๕๗๑
สิทธิและหน้าที่ผู้ให้เช่า ม. ๕๔๖ – ๕๕๑ - ข้อตกลงเรื่องอัตราค่าเช่า ระยะเวลา หน้าที่ความรับผิด สถานที่ชำระ ค่าเช่า การซ่อมแซม ถ้าไม่มีกำหนดไว้ ก็ต้องบังคับตามหมวดว่าด้วย หน้าที่ความรับผิดของผู้ให้เช่าและผู้เช่า - ไม่ใช่กฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบหรือศีลธรรม สามารถตกลงแตก ต่างได้ - แต่ต้องอย่าลืมว่าการฟ้องหรือต่อสู้ในเรื่องสิทธิและหน้าที่ตรงนี้ ต้องมีหลักฐานการฟ้องร้อง ตามมาตรา ๕๓๘
สิทธิและหน้าที่ผู้ให้เช่า ม. ๕๔๖ – ๕๕๑ ๑) ส่งมอบทรัพย์สินที่ซ่อมแซมดีแล้ว ๒) บำรุงรักษาซ่อมแซมในระหว่างการเช่า
๑)ส่งมอบทรัพย์สินที่ซ่อมแซมดีแล้ว ม. ๕๔๖ ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว ม. ๕๔๘ ถ้าส่งมอบไม่เหมาะแก่การที่จะใช้ ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ (โดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้แก้ไข) ม. ๕๔๙ การส่งมอบ ชำรุดบกพร่อง รอนสิทธิ ให้บังคับด้วยบทบัญญัติ ว่าด้วยการซื้อขายโดยอนุโลม (ม.๔๖๑ - ๔๘๕)
หน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์ที่เช่า ม.๕๔๙ - ถูกคน (อยู่ในเงื้อมมือ)ม.๔๖๑ - ๔๖๓ - ถูกที่ (เปลี่ยนที่ผู้เช่าออกค่าใช้จ่าย) ม.๔๖๔ - ถูกจำนวน (ขาดตกบกพร่อง ล้ำจำนวน ระคน) ม.๔๖๕ - ๔๖๗ - ถูกคุณภาพ (ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง) ม.๔๗๒ - ๔๗๔ -ถูกต้องหมดปัญหา (ความรับผิดในการรอนสิทธิ) ม.๔๗๕ - ๔๘๕
กรณีขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวน ๑.) ถ้าเป็นสังหา ฯ ม. ๔๖๕ (๑)ส่งน้อย (๒)ส่งมาก (๓)ส่งระคนปนทรัพย์อื่น ๒.) ถ้าเป็นอสังหา ฯ ม. ๔๖๖ ว.๑ เกินร้อยละ ๕ ว.๒ ไม่เกินร้อยละ ๕
ข้อสังเกตของมาตรา ๔๖๖ ในกรณีเช่า (๑.) เช่าเหมาทั้งแปลงโดยไม่คำนึงถึงเนื้อที่ ถือว่ายกเว้น ม. ๔๖๖ (๒) ถ้าขาดเกินร้อยละ ๕ ใช้มาตรา ๔๖๖ ว.๑ + ม.๕๔๙ ท่านว่าผู้เช่า จะปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก (๓) ถ้าขาดเกินน้อยกว่าร้อยละ ๕ ใช้มาตรา ๔๖๖ว.๒+๕๔๙ ผู้เช่าจำต้องรับ เอาและใช้ราคาตามส่วน เว้นแต่ขาดตกบกพร่อง หรือล้ำจำนวนถึงขนาด (๔) มาตรานี้เป็นสิทธิของผู้เช่าเลือกบอกปัด จะใช้สิทธินี้หรือไม่ก็ได้
ถูกคุณภาพ (ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง) ซึ่งสามารถแยกความรับผิดของผู้ให้เช่าเป็น ๒ ระยะ ๑) ความชำรุดบกพร่องเกิดก่อนส่งมอบ (เป็นไปตาม ม.๔๗๒+๕๔๙) และมีข้อยกเว้น ม.๔๗๓, ๔๘๓, ๔๘๕ (เนติสมัย ๔๖) ๒) ความชำรุดบกพร่องเกิดระหว่างเวลาเช่า (เป็นไปตาม ม.๕๕๐) สิทธิของผู้เช่าที่จะเลิกสัญญาในกรณีชำรุดบกพร่อง ม. ๕๕๑
ถูกต้องหมดปัญหา (ความรับผิดเพื่อการรอนสิทธิ ม.๕๔๙ + ม.๔๗๕ - ๔๘๒) การรอนสิทธิในสัญญาเช่าทรัพย์ หมายความว่า มีบุคคลภายนอกมาก่อ การรบกวนขัดสิทธิจนเป็นเหตุให้ผู้เช่าไม่อาจเข้าครอบครองใช้สอย ทรัพย์สินนั้นได้ตามปกติสุข โดยบุคคลภายนอกมีสิทธิดีกว่า มีในกรณีดังนี้ (๑) บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์ที่เช่า (๒) เนื่องจากความผิดของผู้ให้เช่า
การรอนสิทธิที่ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิด (๑) ผู้เช่ารู้อยู่แล้วในเวลาเช่าว่ามีการรอนสิทธิ (๒) ผู้ให้เช่าพิสูจน์ได้ว่าเป็นความผิดของผู้เช่าเอง (๓) ม.๔๘๓ มีข้อตกลงไม่ต้องรับผิด (ยกเว้น ม.๔๘๕ เนติสมัย ๒๑)
๒)บำรุงรักษาซ่อมแซมในระหว่างการเช่า - ในระหว่างการเช่าทรัพย์ที่เช่าเสียหายผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อม แซมใหญ่ ทั้งนี้เพื่อผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ ที่เช่า ผู้เช่าจ่ายไปก่อนก็ไปเรียกจากผู้ให้เช่าได้ตาม ม. ๕๔๗ - ข้อสังเกตว่าแม้ตกลงว่าการบำรุงรักษาทรัพย์ผู้เช่าต้องจ่าย เองก็หมายถึงเฉพาะซ่อมแซมเล็กน้อย การซ่อมแซมใหญ่ยัง เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า (ฎ.๑๒๑๕/๓๕ เนติ ๔๗)
สิทธิและหน้าที่ผู้ให้เช่า ฎ. ๑๔๗๑/๔๘ สัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สิน ทั้งหมดให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อยและซ่อมสิ่งที่สึกหรอจาก การใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ เช่นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษา และทำการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามที่มาตรา ๕๕๓ บัญญัติไว้เท่านั้น มิได้ หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุก ๆ กรณี
สิทธิและหน้าที่ผู้ให้เช่า มีข้อยกเว้น ๒ กรณี ที่ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบ (๑) กรณีเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อย (ม.๕๕๐ และ ๕๕๓ ) การซ่อมแซมเล็กน้อยผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบ ผู้เช่าต้อง ซ่อมเอง เช่น ยางรั่ว หลอดไฟเสีย(ฎ.๑๖๒/๑๒) (๒) มีจารีตประเพณีว่าผู้เช่าต้องรับผิด (ม.๕๕๐)
๖. สิทธิและหน้าที่ ความระงับแห่งสัญญาเช่า - สิทธิและหน้าที่ผู้ให้เช่า ม. ๕๔๖ – ๕๕๑ - สิทธิและหน้าที่ผู้เช่า ม.๕๕๒ - ๕๖๓ - ความระงับแห่งสัญญเช่า ม.๕๖๔ - ๕๗๑
สิทธิและหน้าที่ผู้เช่า ม.๕๕๒ - ๕๖๓ ๑)หน้าที่เกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินที่เช่า ๒)หน้าที่เกี่ยวกับการสงวนและรักษาทรัพย์สินที่เช่า ๓)หน้าที่ชำระค่าเช่า ๔)หน้าที่ต้องคืนทรัพย์ที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าระงับ
๑)หน้าที่เกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินที่เช่า ม. ๕๕๒ การใช้งานตามประเพณี การใช้งานตามปกติ การใช้งานตามสัญญา(เนติ ๕๙) ฎ. ๑๒๕๗/๔๖ เช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างตึกเป็นร้านอาหาร แต่ไม่ก่อสร้างกลับนำ สระน้ำสำเร็จรูปมาเก็บไว้เพื่อจำหน่าย ถือว่าใช้ที่ดินเพื่อการอื่นนอกสัญญา ฎ. ๓๙๒๑/๓๕ โจทก์เช่าพื้นที่ในโรงแรมของจำเลยเปิดกิจการร้านเสริมสวย และตัดผม แต่ได้เปิดกิจการอาบ อบ นวด ขึ้นนอกเหนือข้อตกลงในสัญญา จำเลยบอกกล่าวโจทก์ละเลยไม่ปฏิบัติ จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ม.๕๕๔
๒)หน้าที่การสงวนและรักษาทรัพย์สินที่เช่า ม.๕๕๓-๘ (๑) สงวนบำรุงรักษาและซ่อมแซมเล็กน้อย (ม.๕๕๓) (ให้ถือระดับวิญญูชน) (๒) ให้ความสะดวกผู้ให้เช่าตรวจดูทรัพย์สิน (ม. ๕๕๕) (๓) ยอมให้ผู้ให้เช่าซ่อมแซม (เว้นแต่ซ่อมนานผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้)(ม. ๕๕๖) (๔) ต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบเมื่อมีเหตุตาม (ม.๕๕๗) (๕) ผู้เช่าต้องไม่ดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่า (ม.๕๕๘)
ผู้เช่าต้องไม่ดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่า (ม.๕๕๘) ฎ. ๑๓๗๖/๒๑ (ป) แม้สัญญาระบุว่าผู้เช่าจะแก้ไขเพิ่มเติมสถานที่เช่าไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรก็ตาม แต่ก็ไม่หมายความ ว่า ผู้ให้เช่าจะไม่อาจอนุญาตหรือยินยอมด้วยวาจาได้เลย การที่โจทก์ ยินยอมด้วยวาจา ถือว่าสละข้อห้ามในสัญญานั้นแล้ว ไม่มีสิทธิบอกเลิก ส.ญ. ฎ. ๕๐๒/๙๐ การดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อไม่มีข้อสัญญาเป็นอื่น ย่อมไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ และผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิบอกเลิก ส.ญ
๓)หน้าที่ชำระค่าเช่า - ค่าเช่าเป็นทรัพย์สินอื่นหรือเป็นแรงงานก็ได้ - การชำระค่าเช่า ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้ไม่จำต้องชำระล่วงหน้า แต่ตกลงขัด ม.๕๕๙ ให้ชำระล่วงหน้าได้ - แต่แม้ตกลงให้ชำระล่วงหน้าแต่ผู้ให้เช่าผ่อนผันให้เรื่อยมา ไม่ถือ ว่าผิดนัด - ผลของการไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเป็นไปตาม ม.๕๖๐
๓)หน้าที่ชำระค่าเช่า ผลของการไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดตาม ม.๕๖๐ - ไม่ชำระค่าเช่า คือ จงใจ หากตกลงว่าผู้ให้เช่าจะไปเก็บ แล้วไม่ไปเก็บ เป็นเพียงการค้างชำระค่าเช่า - ต่ำกว่ารายเดือน ไม่ชำระ บอกเลิกทันทีไม่ต้องบอกกล่าว - รายเดือนขึ้นไป ไม่ชำระ ต้องบอกกล่าวอย่างน้อย ๑๕ วัน ก่อน ถ้าบอกเลิกสัญญาทันที ไม่มีสิทธิฟ้อง (ฎ.๕๔๔/๒๘) - ม.๕๖๐ ไม่ใช่กฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบ
๓)หน้าที่ชำระค่าเช่า ฎ. ๘๓๖๗/๔๗ การบอกเลิกสัญญาเช่าเพราะเหตุนำอาคารไปให้บุคคล อื่นเช่าช่วงอันเป็นการผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ ทันทีตามสัญญา เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วสัญญาเช่าย่อม เป็นอันสิ้นผลผูกพัน แม้ภายหลังโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระ ค่าเช่าที่ค้างอีก และจำเลยได้ชำระค่าเช่า หามีผลทำให้สัญญาเช่าซึ่งสิ้นผลผูก พันไปแล้วกลับมีผลผูกพันขึ้นมาใหม่ไม่
๔)หน้าที่ต้องคืนทรัพย์ที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าระงับ ฎ. ๙๒๓/๒๕๔๙ สัญญาเช่าอาคารทั้งสองฉบับครบกำหนดเวลา เช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้แล้ว สัญญาเช่าย่อมระงับลง โดยมิ พักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งคืน อาคารที่เช่าแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนอาคาร ที่เช่า เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองอาคารที่ เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ฎ. ๕๗๓/๘๔ ม.๕๖๑ ไม่ใช่บทสันนิษฐานเด็ดขาด ศาลฟังเป็นอย่างอื่นได้
๖. สิทธิและหน้าที่ ความระงับแห่งสัญญาเช่า - สิทธิและหน้าที่ผู้ให้เช่า ม. ๕๔๖ – ๕๕๑ - สิทธิและหน้าที่ผู้เช่า ม.๕๕๒ - ๕๖๓ - ความระงับแห่งสัญญเช่า ม.๕๖๔ - ๕๗๑
ความระงับแห่งสัญญาเช่า ม. ๕๖๔ - ๕๗๑ ๑) เมื่อสิ้นระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ๒) เมื่อมีการบอกเลิกสัญญา ๓) ทรัพย์ที่เช่าสูญหาย ๔) ผู้เช่าตาย ๕) ระงับตามข้อตกลงในสัญญา
๑) เมื่อสิ้นระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ (ม.๕๖๔) - สัญญาเช่ากำหนดเวลา สิ้นสุดเวลาระงับทันทีไม่ต้องบอกกล่าว ฎ. ๕๕๖/๙๘ - ปัญหาคาบเกี่ยว ม.๕๗๐ ให้ดูเจตนาผู้ให้เช่า ถ้าผู้ให้เช่านิ่งเฉยไม่ทักท้วง ใช้มาตรา ๕๗๐ + ๕๖๖ ถ้าผู้ให้เช่าทักท้วง ใช้ ม.๕๖๔ ฎ. ๔๐๗/๔๕ สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามที่ ตกลงกันไว้ เมื่อผู้ให้เช่าทักท้วงแม้ต่อมารับค่าเช่าก็ไม่ถือว่ามีสัญญาเช่าต่อกันไป - สำหรับกรณีเช่าเกิน ๓ ปี เช่น ๕ ปี แต่ไม่จดทะเบียน ครบ ๓ ปี ผู้ให้เช่า ไม่ทักท้วงถือเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ม.๕๗๐ แม้ครบ ๕ ปี สัญญาเช่าก็ไม่สิ้นสุดตาม ม.๕๖๔ ต้องบอกกล่าว ม.๕๖๖(ฎ.๒๑๙๖/๔๕)
๑) เมื่อสิ้นระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ (ม.๕๖๔) ฎ.๒๑๙๖/๔๕ เช่าที่ดิน ๖ ปี แต่มิได้จดทะเบียน แต่ครบ ๓ ปี แล้ว จำเลยยังคง เช่าที่ดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดย ไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ แม้จะครบ ๖ ปี หากโจทก์จะให้สัญญา เช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้น กำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตาม มาตรา ๕๖๔ บอกกล่าวไม่ครบ ๒ เดือน การเลิกสัญญาไม่ชอบ แต่จำเลยค้างชำระค่าเช่าและ โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่น้อยกว่า ๑๕ วัน ตาม มาตรา ๕๖๐ วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้อง (เนติสมัย ๖๒)
๒) เมื่อมีการบอกเลิกสัญญา - ม.๕๗๐ + ๕๖๖ คือ ไม่กำหนดเวลาไว้แต่ต้น หรือตอนต้นกำหนดไว้แล้ว สิ้นสุด เช่าต่อไม่ทักท้วง เป็นการบอกเลิกสัญญาโดยไม่มีใครผิดสัญญา - ม.๕๖๖ ไม่ต้องบอกกล่าวเกินกว่า ๒ เดือน - ม.๕๖๖ การนับวันบอกกล่าว ให้นับถึงวันฟ้องคดี - ม.๕๖๖ บอกกล่าวด้วยวาจาก็ได้ - ถ้าไม่มีหลักฐานการเช่า ฟ้องโดยไม่ต้องบอกกล่าว ม.๕๖๖ - กรณีผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา ม.๕๔๘, ม.๕๕๑, ม.๕๖๘ - กรณีผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา ม. ๕๖๐, ม.๕๔๔, ม.๕๕๔
๓) ทรัพย์ที่เช่าสูญหาย (ม.๕๖๗ - ๘) (๑) สูญหายไปหมด (ม.๕๖๗) (๒) สูญหายบางส่วน (ม.๕๖๘) - เนติ ๒๓ เช่าแต่ที่ดิน พอผู้เช่าปลูกบ้านแล้ว เพลิงไหม้บ้านของผู้เช่า สัญญาเช่าที่ดินไม่ระงับ - ฎ.๖๑๕๙/๕๑ โจทก์ให้เช่าโรงงาน ต่อมาเพลิงไหม้หมด สัญญาเช่าสิ้นสุดลง ม.๕๖๗ และไม่อยู่ในบังคับต้องฟ้อง จำเลยภายใน ๖ เดือนนับแต่วันคืนทรัพย์ที่เช่า ม.๕๖๓
๓) ทรัพย์ที่เช่าสูญหาย (ม.๕๖๗ - ๘) ฎ.๑๐๔๑๗/๕๑ สัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาเช่าทรัพย์รวมกับคำมั่นว่า จะขายทรัพย์สินที่ให้เช่า จึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ประเภทหนึ่ง เมื่อรถยนต์ที่เช่าซื้อสูญหาย สัญญาเช่าซื้อย่อมระงับไปนับแต่วันที่ รถยนต์สูญหายตาม ม. ๕๖๗ (ฎ. ๕๘๑๙/๕๐) จำเลยที่ ๑ จึงไม่ต้องส่ง มอบรถยนต์คันที่เช่าซื้อคืนแก่โจทก์ แต่เมื่อปรากฏข้อตกลงตามสัญญา เช่าซื้อว่าในกรณีที่รถยนต์นั้นสูญหาย ผู้เช่าซื้อจะยอมชดใช้ค่ารถยนต์ เป็นเงินจำนวนเท่ากับค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือที่ผู้เช่าซื้อต้องชำระทั้งหมด ทันที ถือว่าจำเลยที่ ๑ได้ตกลงจะชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ไว้ด้วย
๔) ผู้เช่าตาย - ผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ ไม่ตกทอดทายาท - ทายาทอยู่ต่อ ฟ้องขับไล่ได้โดยไม่ต้องบอกกล่าว - นิติบุคคลสิ้นสภาพ สัญญาเช่าระงับ - ยกเว้นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษฯ ไม่ระงับ สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาท
๕) ระงับตามข้อตกลงในสัญญา - สัญญามีข้อตกลงอย่างไรไม่ขัดความสงบฯ ก็ให้ถือว่าสัญญา เช่าระงับตามข้อตกลงทันที โดยไม่ต้องบอกกล่าว แม้กฎหมาย ให้บอกกล่าวก่อนก็ตาม - ฎ. ๑๗๗-๑๘๖/๑๙ มีข้อตกลงว่าเกิดอัคคีภัย สัญญาเช่าเป็นอัน ระงับ การที่ผู้เช่าซ่อมแซมห้องเช่า หาทำให้สัญญาเช่ามีผลบัง คับต่อไปไม่
สรุปการเลิกสัญญา ๑.) กรณีนี้ไม่ต้องบอกกล่าวฟ้องขับไล่ได้เลย ถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยผลของ กฎหมาย คือ ม.๕๖๔,ม.๕๖๗ ผู้เช่าตาย และระงับตามข้อตกลงในสัญญา รวมถึงการฟ้องขับไล่กรณีไม่มีหลักฐานการเช่า ๒.) กรณีดังนี้ต้องบอกกล่าวก่อน แล้วค่อยบอกเลิกสัญญาทำสองจังหวะ ทำจังหวะเดียวฟ้องไม่ได้ คือ ม.๕๖๖, ๕๖๐ ว.๒ , ๕๕๑, ๕๕๔ (แต่บอกกล่าวและบอกเลิกสัญญาไปในหนังสือฉบับเดียวก็ได้) ๓.) นอกนั้นฝ่ายใดผิดหน้าที่ตามกฎหมายหรือผิดสัญญาอีกฝ่ายบอกเลิก สัญญาโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน เช่น ม.๕๔๔, ๕๔๘ , ๕๖๐ ว.๑ ยกเว้น ม.๕๕๘ ที่แม้ทำผิดก็บอกเลิกสัญญาไม่ได้
เทคนิค - ถ้าเช่าอสังหาฯ อย่าลืมเรื่องหลักฐานการฟ้องตาม ม.๕๓๘ - ถ้าเช่าแล้วมีสร้างอะไรให้พิเศษ ให้นึกถึง สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ - ถ้าเช่าแล้วโอนทรัพย์ให้คนอื่นมีตัวละคร ๓ ตัว ให้นึกถึง ม.๕๖๙ - ถ้าเช่าแล้วมีการไม่ชำระค่าเช่า ให้นึกถึง ม.๕๖๐ ด้วย - ถ้าเช่าแล้วหมดระยะเวลาเช่าแล้วผู้ให้เช่าให้เช่าต่อ ม.๕๗๐+๕๖๖ - ถ้าเช่าปนกับขายฝากกรณีมีการไถ่คืน ม.๕๖๙ + ๕๐๒ ว.๒ - ถ้าเช่าแล้วมาให้เช่าต่อ อย่าลืมเช่าช่วง ม.๕๔๔ - ถ้าเช่าแล้วทรัพย์ชำรุด หรือถูกคนนอกที่มีสิทธิดีกว่ามาเกี่ยวข้อง อย่าลืมเรื่องชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิมาใช้ด้วย ม.๕๔๙-๕๕๑ - ถ้ามีข้อตกลงจะให้เช่าต่อระวังเรื่องคำมั่นจะให้เช่า
หลักเกณฑ์เรื่องคำมั่นจะให้เช่า - คำมั่นจะให้เช่าและการยกเลิกคำมั่นไม่ต้องจดทะเบียนต่อ จนท. ฎ.๓๐๗๘-๙/๕๒ (บทบรรณาธิการสมัย๖๓) แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผูกพัน ผู้ให้เช่าต้องยอมให้เช่าต่อไปอีก และไม่อาจถอนคำมั่นได้ภายในระยะ เวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ไม่ห้ามคู่สัญญาที่จะตกลงยกเลิกคำมั่นได้ เมื่อโจทก์จำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าเกี่ยวกับคำมั่นนั้น คำมั่นย่อมสิ้นผลไป โจทก์ไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไป แม้สัญญาเช่าที่ดินได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อ จนท. แต่ข้อความ ในสัญญาเช่าข้อ๓ เกี่ยวกับคำมั่นเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอก เหนือจากสัญญา และคำมั่นก็ไม่มีกฎหมายระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อ จนท. เพียงมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดก็มีผล บังคับ ดังนั้น เมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำต้องจดทะเบียน การบันทึกยกเลิก คำมั่นก็ไม่ต้องจดทะเบียนและมีผลผูกพันให้โจทก์ต้องออกจากที่ดินไป
ม.๕๖๙ ฎ.๔๔/๕๓ (บทบรรณาธิการ๖๓)โจทก์ฟ้องว่าวันที่๒๖พ.ย.๔๖ จำเลย โอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์เพื่อชำระหนี้ โดยอาคารดังกล่าว จำเลยให้ ก.เช่า ๓ ปี ตั้งแต่ พ.ค.๔๖ ถึง พ.ค.๔๙ เดือนละ ๔๐,๐๐๐ บาท โดย ก.วางเงินประกันความเสียหายให้แก่จำเลย ๒๐๐,๐๐๐ บาท ขอให้จำเลยคืนเงินค่าเช่าและคืนเงินประกัน ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ผู้ รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย ทำให้โจทก์มีสิทธิรับเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องชำระหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ และมีสิทธิในเงินประกันความเสียหายที่ผู้เช่าชำระให้แก่จำเลยด้วย จำเลยต้องส่งให้โจทก์ แม้ต่อมาโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังผู้เช่าก็ตาม
ม.๕๖๙ ฎ.๔๖๑/๕๒ ต.ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดิน๓๐ปีเพื่อปลูกตึกให้เช่า แต่ ไม่ได้กำหนดรายละเอียด จึงต้องแปลความว่าจะปลูกตึกเมื่อใดก็ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์ผู้เช่าช่วงที่ดินจากจำเลยได้รับโอนที่ดินจากทายาทของ ต. โจทก์ก็ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของ ต.มาด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะ กำหนดเวลาใหม่บังคับให้จำเลยปลูกตึกได้ การที่โจทก์บอกกล่าวให้ จำเลยปลูกตึกและจำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา ส่วนที่จำเลยให้โจทก์หรือผู้อื่นเช่าช่วงที่ดินก่อนที่โจทก์จะรับโอนที่ดิน นั้น สัญญาเช่าเดิมระบุให้จำเลยนำไปให้เช่าช่วงได้โดยไม่มีข้อความว่าต้อง เป็นการให้เช่าช่วงตึกเท่านั้น จึงต้องแปลความว่าจำเลยมีสิทธิจะนำเฉพาะ ที่ดินหรือตึกถ้ามีการปลูกสร้างไปให้เช่าช่วงก็ได้ โจทก์ไม่มีสิทธิเลิกสัญญา