นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร “ยุทธศาสตร์ชาติเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย” โดย คุณประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 16 กุมภาพันธ์ 2550

1. โครงสร้างกลุ่มผู้เกี่ยวข้อง

เนื่องจากการพัฒนาที่อยู่อาศัย เป็นปัจจัยที่สำคัญปัจจัยหนึ่ง เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของการดำรงชีพ โครงสร้างกลุ่มผู้เกี่ยวข้อง ประกอบด้วย ภาคเอกชน ภาคประชาชน และภาครัฐ

ส่วนใหญ่ภาคเอกชนจะเป็นผู้พัฒนาและเจาะกลุ่มเป้าหมายผู้มีรายได้ 20,000 บาท/ครัวเรือน/เดือนขึ้นไป ภาคประชาชนจะสร้างที่อยู่อาศัย ตามความ สามารถ และภาครัฐจะเน้นส่วนที่ภาคเอกชนและประชาชนสร้างเองไม่ได้

2. โครงสร้างสาธารณูปโภค

การพัฒนาที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เพียงแต่สร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัย แต่ต้องทำสาธารณูปโภคเข้าไปด้วย ได้แก่ ถนน ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ฯลฯ ดังนั้น ในแผนการพัฒนาก็ควรมีการวางเครือข่าย เข้าไปถึง โดยมีกรอบเวลาพร้อมกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย

3. โครงสร้างภาษี

เนื่องจากภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยมีมากมาย และสร้างภาระให้กับประชาชนมากกว่าความ สำคัญในการเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของการดำรงชีพ ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีโรงเรือน ค่าธรรมเนียมในการโอน และ จดจำนอง

ซึ่งถ้าคิดรวมกันแล้ว จะเป็นค่าใช้จ่ายที่สูง ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนลดน้อยลง จึงควรจัดรูปแบบหรือลดภาษีในส่วนนี้บ้าง ส่วนลดหย่อนภาษีของผู้ซื้อที่จะนำไปหักภาษีเงินได้บุคคธรรมดา ควรมีอัตราส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือค่าธรรมเนียมในการโอนควรเป็นอัตราที่แน่นอน (ไม่ใช่เป็นเปอร์เซ็นต์)

4. โครงสร้างทางด้านการเงิน

การจะพัฒนาที่อยู่อาศัย ต้องมีแหล่งเงินทุนที่มีดอกเบี้ยต่ำ อัตราคงที่ระยะยาว 20 – 30 ปี และกลไกในการหาเงินกู้ที่มีต้นทุนต่ำ โดยมีจุดคุ้ม ทุนของตัวมันเองอยู่แล้ว

และภาครัฐควรมีนโยบายและการเงินที่จะสนับสนุน Public Housing อาทิเช่น การพิจารณาให้ BOI เพื่อสร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ต้องการซื้อบ้านหลังแรกโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย

5. โครงสร้างองค์กร

ควรมีการพัฒนาองค์กรอย่างมีประสิทธิภาพและมีความยืดหยุ่น มีหน่วยงานระดับสูงที่เข้ามาดูแลการวางแผนกำหนดนโยบายและกำกับเรื่องที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง ครบวงจร

6. โครงสร้างข้อมูล

ควรมีแหล่งที่ให้ข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยโดย เฉพาะ ทำให้ทราบถึงกลุ่มเป้าหมาย โครงสร้างรายได้ของประชากร (Socio-Economic Status) ทำเล และความสามารถทางการเงิน โดยเชื่อมโยงกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

7. โครงสร้างกฎหมาย

ควรมีการทบทวนโครงสร้างกฎหมายของการซื้อ และการเช่าซื้อว่ามีข้อติดขัดกันหรือไม่ และระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ ที่ใช้อยู่ มีความเหมาะสมมากหรือน้อยอย่างไร โดยเฉพาะพื้นที่หรือที่ดินที่เป็นของหน่วยงานราชการ จะทำอย่างไรให้มีความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาให้ดีขึ้น และกฎหมายของคนต่างชาติที่จะเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยด้วย

8. ผังภาค / ผังประเทศ

การพัฒนาผังเมือง ควรคำนึงถึงแนวความคิด “ชุมชนครบสมบูรณ์ในตัวเอง” (Self-Contained Community) โดยผังเมืองควรส่งเสริมใน 2 เรื่อง คือ

- มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ใกล้แหล่งงาน ชุมชน โรงเรียน และสถานที่ที่มีความสะดวกสบายในการจับจ่ายใช้สอย การออกระเบียบข้อบังคับของผังเมือง ควรสอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนไทย และผังเมืองควรคำนึงถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนทั่วไปด้วย

- ผังภาคและผังประเทศ ต้องมีการพัฒนามาจากยุทธศาสตร์ที่มีการศึกษามาอย่างจริงจัง และสอดคล้องกับแนวนโยบายในการพัฒนาระดับจังหวัด ภาค และประเทศอย่างแท้จริง เช่น จังหวัดใดภาคใดจะกำหนดให้อยู่ในยุทธศาสตร์ที่เน้นอุตสาหกรรมใด (ท่องเที่ยว การผลิต การเกษตร ฯลฯ) เพื่อให้เกิดประสิทธิผลในทางปฏิบัติ

9. โครงสร้างทางด้านสังคม

ควรมีการสนับสนุนจากภาครัฐในการให้ความรู้อย่างจริงจัง และแก้ปัญหาข้อขัดแย้งที่เกิดขึ้นจากผู้อยู่อาศัยที่อยู่ร่วมกันในอาคารชุดหรือบ้านจัดสรร

ขอบคุณ