งานนำเสนอกำลังจะดาวน์โหลด โปรดรอ

งานนำเสนอกำลังจะดาวน์โหลด โปรดรอ

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts : REITs หรือ รีทส์) 1.

งานนำเสนอที่คล้ายกัน


งานนำเสนอเรื่อง: "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts : REITs หรือ รีทส์) 1."— ใบสำเนางานนำเสนอ:

1 กองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts : REITs หรือ รีทส์) 1

2 รีทส์คืออะไร 2 รีทส์ คือ กองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้น โดยมี วัตถุประสงค์ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และ จัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบรีทส์

3 ทำไมต้องเป็นรีทส์  ที่ผ่านมาในประเทศไทย การระดมทุนเพื่อลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์และนำไปจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้มี รายได้ประจำ จะจัดตั้งในรูปของกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)  การใช้โครงสร้างกองทุนรวมตาม พ.ร.บ. หลักทรัพย์ฯ มีข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ทำให้ไม่สามารถพัฒนา รูปแบบที่เป็นสากลได้หลายประการ เช่น - กู้ยืมเงินได้จำกัด - บริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหาร อสังหาริมทรัพย์จัดตั้งและบริหารกอง 1 ไม่ได้  กอง 1 ถูกกำกับดูแลแบบกองทุนรวม ซึ่งไม่เป็นสากล 3

4 • พ.ร.บ. ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ ได้สร้างเครื่องมือใหม่ คือ “ทรัสต์” ซึ่งสามารถนำมาใช้ สำหรับการบริหารจัดการลงทุนได้ • ในต่างประเทศ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ จะจัดตั้งในรูปของทรัสต์ และบริหารจัดการโดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ • รีทส์ถูกกำกับดูแลเหมือนบริษัทจดทะเบียน • สำหรับ บลจ. จะอยู่ในฐานะผู้ลงทุนมากกว่าจะเป็น ผู้บริหารจัดการ 4 ทำไมต้องเป็นรีทส์ (ต่อ)

5 โครงสร้างรีทส์ ผู้ถือใบรีทส์  เงินเข้าบัญชีจองซื้อ  ผลประโยชน์ จากใบรีทส์ ผู้จัดการ รีทส์ ทรัสตี  ลงทุน  รายได้ค่าเช่า ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน  ยื่นคำขอนุญาต เสนอขายใบรีทส์  เสนอขายใบรีทส์ โดยแต่งตั้งผู้จัดจำหน่าย  รีทส์ กองทรัสต์เกิดเมื่อมี การทำสัญญาก่อตั้ง ทรัสต์และมีเงินจาก การขายใบรีทส์โอน เข้ามาเป็นทรัพย์สิน ของกองทรัสต์ บริหารจัดการรีทส์ ดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของ RM  โอนเงินเข้า ทรัสต์ อสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดจำหน่าย สำนักงาน 5

6 ผู้จัดการรีทส์ 1. ใครเป็นผู้จัดการรีทส์ได้ (1) บริษัทที่มีคุณสมบัติดังต่อไปนี้ (ก) มีวัตถุประสงค์หลักในการบริหารจัดการรีทส์ (ข) มีทุนชำระแล้วไม่น้อยกว่า > 10 ล้านบาท และไม่มี ฐานะทางการเงินที่อาจก่อให้เกิดความเสียหาย (ค) มีความพร้อมด้านบุคลากร - หัวหน้าสายงานบริหารจัดการรีทส์ต้องมี ประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ > 3 ใน 5 ปีย้อนหลัง + มีบุคลากรในทีมงาน มีประสบการณ์เช่นเดียวกันอีก > 2 คน (ง) มีความพร้อมด้านระบบงาน 6

7 (จ) มีกรรมการอิสระ > 1 ใน 3 ของกรรมการทั้งหมด (ฉ) กรรมการ ผู้จัดการ บุคคลผู้มีอำนาจจัดการ และผู้ถือหุ้นใหญ่ มีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะ ต้องห้าม (2) บลจ. ที่มีความพร้อมด้านบุคลากร + ระบบงาน 2.หน้าที่ ลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สิน และบริหาร จัดการรีทส์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ * 7 ผู้จัดการรีทส์ (ต่อ)

8 8 ทรัสตี 1.ใครเป็นทรัสตีของรีทส์ได้ (1) สถาบันการเงินที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจ เป็นทรัสตีในปัจจุบัน (2) บริษัทที่สถาบันการเงินถือหุ้นไม่น้อยกว่า 99.9% และได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี เพื่อรีทส์ 2.หน้าที่ ดูแลให้ผู้จัดการรีทส์บริหารรีทส์ให้เป็นไปตาม สัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมาย เพื่อประโยชน์ของ ผู้รับประโยชน์/ จัดทำบัญชีทรัพย์สินของกองทรัสต์ แยกต่างหากจากทรัพย์สินของทรัสตี /จัดให้มีการ จัดทำทะเบียนผู้ถือใบรีทส์

9 9 3.ข้อกำหนดอื่น ๆ  ต้องอิสระจากผู้จัดการรีทส์  ถือใบรีทส์ได้ < 5% ของจำนวนใบรีทส์ที่ขายได้แล้ว ทั้งหมด  ในกรณีมีเหตุให้ทรัสตีต้องขอมติจากผู้ถือใบรีทส์ ทรัสตีต้องแสดงความเห็นถึงผลกระทบที่ผู้ถือใบรีทส์ อาจได้รับ + ข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจอย่าง เพียงพอ ทรัสตี (ต่อ)

10 ลักษณะทั่วไปของรีทส์  ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท  ระบุทรัพย์สินที่จะลงทุน  แบ่งประเภทใบรีสท์ออกเป็นหลายชนิดได้ โดยแบ่งตาม สิทธิประโยชน์ทางการเงิน  ชื่อรีทส์ต้องสะท้อนลักษณะสำคัญ  รีทส์ต้องจดทะเบียนใน SET 10

11 การเสนอขายและจัดสรรใบรีทส์  เสนอขายผ่านบริษัทจัดจำหน่าย (underwriter)  ผู้เสนอขายสามารถกำหนดสัดส่วนใบรีทส์ที่จะ เสนอขายแก่ผู้ลงทุนแต่ละกลุ่มได้โดยเปิดเผยไว้ใน แบบ filing 11

12 การลงทุนของรีทส์ (1) ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ > 75% ของมูลค่ารีทส์ ส่วนที่เหลือลงทุนใน ทรัพย์สินอื่น เช่น พันธบัตรรัฐบาล ตั๋วเงินคลัง เงินฝาก ธนาคาร เป็นต้น (2)ลงทุนตาม (1) โดยผ่านบริษัทที่รีทส์ถือหุ้น > 99.9% ของหุ้นทั้งหมดได้ โดยต้องมีระบบงานที่สามารถควบคุม บริษัทนั้นให้ปฏิบัติงานตามหลักเกณฑ์ (3) กรณีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ จำนวนเงินลงทุนเพื่อพัฒนา + เงินลงทุนที่ได้มาซึ่ง ทรัพย์สิน < 10% ของ total assets (4) ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งในต่างประเทศได้ 12

13 การกู้ยืมเงินของรีทส์ กู้ยืมเงิน และก่อภาระผูกพันตามหลักเกณฑ์ดังนี้ (1) < 35% ของ total assets แต่หากมี rating ตั้งแต่ investment grade กู้ยืมเงินได้ < 60% ของ total assets (2) เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ + ได้รับความเห็นชอบ จากทรัสตี (3) นำทรัพย์สินของรีทส์เป็นหลักประกันได้ (4) การก่อภาระผูกพันกรณีอื่นต้องเป็นเรื่องปกติในทาง พาณิชย์ หรือเป็นเรื่องปกติในการทำธุรกรรมประเภทนั้น (5) ออกหุ้นกู้ได้ 13

14 การจัดหาผลประโยชน์ (1)ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยต้องไม่มีลักษณะเป็นการ ประกอบธุรกิจอื่น เช่น ธุรกิจโรงแรม โรงพยาบาล (2) กรณีให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่เป็นการประกอบ ธุรกิจอื่น ค่าเช่าส่วนที่ขึ้นกับผลประกอบการของผู้เช่า ต้อง < 50% ของค่าเช่าคงที่ (3) ผู้เช่าต้องไม่นำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประกอบธุรกิจ ที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย 14

15 ข้อกำหนดอื่น  การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือใบรีทส์ จ่าย < 90% ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว (อ้างอิงกับ สถานะเงินสดของรีทส์)  การจัดประชุมประจำปีผู้ถือใบรีทส์ ต้องจัดทุกปี ภายใน 4 เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี  การเลิกรีทส์ เมื่อเกิดกรณีดังนี้ (1) จำนวนผู้ถือใบรีทส์ลดเหลือ < 35 ราย (2) มีการขายอสังหาริมทรัพย์ และไม่สามารถลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ > 500 ล้านบาท หรือ > 75% ของ total assets ภายใน 1 ปีนับแต่วันที่ขาย (3) ผู้ถือใบรีทส์มีมติ > 3 ใน 4 ของจำนวนใบรีทส์ที่มา ประชุมและมีสิทธิออกเสียง (4) สำนักงานมีคำสั่งให้ทรัสตีเลิกรีทส์ 15

16 Thai REITs เมื่อเทียบกับ REITs ในภูมิภาค 16 โดยรวมแล้ว เกณฑ์ REITs ในไทย มีความยืดหยุ่น ไม่น้อยกว่า REITs ในภูมิภาค เช่น การลงทุนในอสังหาฯ ต่างประเทศ การกู้ยืมเงิน การพัฒนาอสังหาฯ ได้บางส่วน การบริหารจัดการโดยบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ความยืดหยุ่นในการเสนอขายและจัดสรรใบรีทส์ให้เป็นไป ตามกลไกตลาด เป็นต้น

17 รีทส์ต่างจากกอง 1 อย่างไร 17 รีทส์มีความยืดหยุ่นกว่ากอง 1 หลายประการ  ไม่จำกัดประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้ (เดิมกอง 1 ลงทุนได้ เฉพาะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงงานให้เช่าในนิคม อุตสาหกรรม โกดังสินค้า อาคารที่พักอาศัย โรงแรม ศูนย์ประชุมหรือศูนย์นิทรรศการ ศูนย์จำหน่ายสินค้า ขนาดใหญ่)  พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้บางส่วน (ไม่เกิน 10%)  ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้  กู้ยืมได้มากขึ้นเป็น < 35% หรือ < 60% กรณีรีทส์ได้ rating investment grade ขึ้นไป (กอง 1 กู้ได้ < 10%)  เปิดให้บริษัทที่เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่ บริหารจัดการรีทส์ได้  กำกับดูแลคล้าย บจ. มากขึ้น เช่น มีกรรมการอิสระ / AGM ทุกปี / การได้มาจำหน่ายไป / RPT / ขอมติเพิ่มทุน แบบ general mandate

18 นโยบายเกี่ยวกับกอง 1 18  สำนักงานจะอนุญาตให้จัดตั้งกอง 1 ใหม่ได้อีก 1 ปี  กอง 1 เก่า สามารถดำเนินการต่อไปได้เช่นเดิม แต่จะไม่สามารถเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ชิ้นใหม่เพิ่มเติม  กอง 1 เก่า ไม่บังคับให้ต้องแปลงเป็นรีทส์ แต่สามารถ ขอมติผู้ถือหน่วยเพื่อขอแปลงสภาพได้โดยจะได้รับ ประโยชน์จากกฎเกณฑ์ที่คล่องตัวขึ้น  สำนักงานอยู่ระหว่างขอยกเว้น/ขอลดภาษีและ ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวกับการแปลงสภาพจากกอง 1 เป็นรีทส์


ดาวน์โหลด ppt กองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts : REITs หรือ รีทส์) 1.

งานนำเสนอที่คล้ายกัน


Ads by Google