Real Estate Economics Prepared by Dichapong P. Thammasat University

Demand Consumer Goods เช่นความต้องการบ้าน และ ที่อยู่อาศัย มักแปรผันตามจำนวนประชากร ข้อมูลเกี่ยวกับการอพยพย้ายถิ่นฐาน ข้อมูลเกี่ยวกับการตั้งโรงงาน และที่ตั้งทางการค้า Capital Goods คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อก่อให้เกิดรายได้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านการลงทุน เช่น อัตราดอกเบี้ย, ผมตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์อื่น ๆ, สภาพตลาดของอสังหาริมทรัพย์

Supply Time ระยะเวลาในการก่อสร้าง และระยะเวลาของวงจรธุรกิจ หากเป็นเวลานาน Supply จะมีผลกระทบอย่างรุนแรงต่ออุตสาหกรรม - การมี Supply คงเหลือจำนวนมาก - Supply ขาดแคลน 2. Location Supply ต่างสถานที่ไม่สามารถทดแทนกันได้โดยสมบูรณ์ เกิดจากลักษณะเฉพาะทางอสังหาริมทรัพย์ 3. Change อสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ยาก จากปัจจัยด้านกฎระเบียบและการวางผังเมือง

Public Policies กฎหมายและกฎระเบียบต่าง ๆ การเข้าแทรกแซงของรัฐ ภาษีและค่าธรรมเนียมการบำรุงท้องที่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นโยบายเกี่ยวกับการขนส่งมวลชนและการขยายตัวของเมือง

Why do cities exist?

แนวคิดทางสังคมศาสตร์ Cities prevent isolation ถ้าคุณอยู่ภายในหุบเขาที่ห่างจากสถานที่อื่น ๆ และไม่มีทางติดต่อคุณต้องการอะไร ต้องการเพื่อน? ต้องการแฟน? จะแย่ขนาดไหน ถ้าคุณอยู่ในที่ที่ห่างไกลจากบุคคลภายนอกกับคนที่คุณไม่ได้รัก หรือกับคนที่คุณเกลียด มนุษย์ต้องการเมือง เพราะไม่ต้องการอยู่อย่างโดดเดี่ยว

แนวความคิดทางเศรษฐศาสตร์ จะไม่เกิดเมืองถ้า No Scale of Economy in production - ไม่ว่าจะผลิตสินค้าจำนวนเท่าใด ต้นทุนการผลิตต่อหน่วยของสินค้าคงที่ - ผู้คนไม่เกิดความถนัดมากขึ้น (Learning curve) จากการผลิตสินค้าซ้ำ 2) No scale economies in transportation - ค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงมาก ๆ ทำให้ต้นทุนโดยรวมแพงกว่าทำเองที่บ้าน - มีอุปสรรคทางกายภาพในการเดินทาง เมืองเกิดเนื่องจากมีปัจจัย 2 ข้อเบื้องต้น และทำให้เกิดการแลกเปลี่ยน

ทำไมถึงเกิดการแลกเปลี่ยน คนที่อยู่ในแต่ละสถานที่มีความชำนาญ (Labor skills) ที่แตกต่างกัน และเลือกผลิตของที่ตนเองมีความชำนาญ เมืองแต่ละเมืองมีภูมิประเทศ และภูมิอากาศที่ต่างกัน ทำให้สามารถผลิตพืชผลทางการเกษตรได้ต่างกัน สถานที่แต่ละสถานที่มีทรัพยากรธรรมชาติที่ต่างกัน

การขนส่ง ค่าใช้จ่ายในการขนส่งลดลงเมื่อ มีการขนส่งเป็นจำนวนที่เพิ่มขึ้นต่อหนึ่งเที่ยว มีการขนส่งในระยะทางที่ยาวขึ้นต่อหนึ่งเที่ยว 2) การแลกเปลี่ยนและการขนส่งจะได้รับความสะดวกสบาย โดย พ่อค้าคนกลาง (middlemen). ผู้ทำการแลกเปลี่ยนยอมเสียสละผลผลิตของตนเอง ให้เป็นค่าจ้างพ่อค้าคนกลางในการอำนวยความสะดวกในการแลกเปลี่ยนและขนส่ง พ่อค้าคงกลาง รวมตัวกันเป็นศูนย์กลางทางการค้า และ ตั้งอยู่ในสถานที่ที่สะดวกในการขนส่ง

กำเนิดเมือง 6) ศูนย์กลางทางการค้าก่อให้เกิด การจ้างงาน 7) คนที่ได้รับการจ้างงานมักอยู่อาศัยใกล้กับที่ทำงาน เพื่อที่จะลดภาระและค่าใช้จ่ายในการเดินทางของตนเอง ผู้ทำงานเหล่านั้นก็จะพยายามแย่งซื้อที่ดินบริเวณที่ใกล้ที่ทำงาน ทำให้ที่ดินบริเวณจุดศูนย์กลางแพงขึ้น ผู้ที่ไม่สามารถแย่งซื้อที่ดินที่แพงได้ ก็จะอยู่อาศัยไกลออกไปจากจุดศูนย์กลาง (Central Business District) 9) เมื่อราคาที่ดินบริเวณจุดศูนย์กลางมากขึ้น คนอีกกลุ่มหนึ่งยังอยากจะอยู่ที่จุดศูนย์กลางนั้น โดยยอมที่จะมีพื้นที่ใช้สอยลดน้อยลง 10) เมื่อพื้นที่ใช้สอยต่อประชากรหนึ่งคนลดน้อยลง ก่อให้เกิดความหนาแน่ของประชากร (Population Density) โดยยิ่งใกล้จุดศูนย์กลางเมือง ยิ่งมีความหนาแน่ของประชากรเพิ่มมากขึ้น

เมือง (Cities) The Cities is a place with relatively high population density. ชื่อใดต่อไปนี้ที่คุณถือว่าเป็น เมือง (Cities) Bangkok Phuket Tokyo Osaka Sidney Canberra Los Angeles Silicon Valley

Localization VS Urbanization Economies Localization Economies: Firms in the same industry clustering in the same location Urbanization Economies: Firms from different industries locating in the same location.

Localization Economies: Firms’ perspectives Sharing Input Suppliers Input demand of an individual firm is not large enough to exploit the scale of economies Transportation input are relatively high Sharing a labor pool Flexibility of hiring matching Sharing information: Knowledge Spillovers