สถานการณ์การเงินที่อยู่อาศัย อภิชาติ อรรฆย์ฐากูร ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายสินเชื่อเคหะ ธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน)

วิกฤตเศรษฐกิจโลก CRISIS ผลกระทบ - โลก สถาบันการเงิน (ธนาคาร / บริษัทประกันชีวิต / กองทุนฯ) ประสบปัญหาทางการเงิน มีการเลิกจ้างจำนวนมาก กำลังซื้อลดลง ความต้องการสินค้าลดลง (โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าฟุ้มเฟือย)

วิกฤตเศรษฐกิจโลก CRISIS ผลกระทบ - ประเทศไทย ภาคการผลิต ความต้องการลดลง (โดยเฉพาะภาคส่งออก) ลดกำลังการผลิต ลด / เลิก การจ้างแรงงาน Watch: อิเลคทรอนิค / สิ่งทอ

วิกฤตเศรษฐกิจโลก CRISIS ผลกระทบ - ประเทศไทย ภาคบริการ การท่องเที่ยวความต้องการลดลง (กลุ่มยุโรป / USA) ลด / เลิก การจ้างแรงงาน Fixed Cost สูง Watch: ขนส่ง / ท่องเที่ยว / โรงแรม

วิกฤตเศรษฐกิจโลก CRISIS ผลกระทบ - ประเทศไทย ภาคการเงิน และ ตลาดทุน ราคาหุ้นลดลง จากการขายของต่างชาติ สถาบันการเงินรักษาสภาพคล่อง ภาวะเงินฝืด (มีเงินในระบบ แต่ไม่ Flow)

สถานการณ์ – ที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อ ชะลอการตัดสินใจซื้อ (Demand ลดลง) การลงทุนเพื่อเช่าอาจได้รับผลตอบแทนลดลง และความเสี่ยงเพิ่มขึ้น (กลุ่มชาวต่างชาติ) ยืดเวลาการโอน โดยคาดว่าดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง กลุ่มเก็งกำไร ทิ้งเงินจอง / เงินดาวน์ More Rational Buyer

สถานการณ์ – ที่อยู่อาศัย ผู้ขาย (Developer) STOCK บ้านเพิ่มขึ้น (ขายช้ากว่าสร้าง / ลูกค้ายกเลิก) Potential Oversupply บ้านที่ก่อสร้างช่วงต้นปีมีต้นทุนสูงกว่าปัจจุบัน แข่งขันสูงเพื่อช่วงชิง Real Demand ที่มีอยู่

สถานการณ์ – สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อ ธนาคารเข้มงวดขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ ปรับเกณฑ์ในการพิจารณา รายได้ขั้นต่ำ, ค่าครองชีพสูงขึ้น ลดสัดส่วนวงเงินกู้สูงสุด WATCH: - ผู้มีรายได้ไม่ประจำ (O/T, Commission) - กลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการส่งออก

สถานการณ์ – สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ขาย (Developer) ธนาคารเข้มงวดขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ ลดสัดส่วนการให้สินเชื่อ LTV โดยเฉพาะค่าที่ดิน เพิ่มสัดส่วน Presale อาจสูงกว่า 50% WATCH: กลุ่มผู้ประกอบการรายใหม่ / โครงการระดับล่าง / โครงการบ้านตากอากาศ

ควรเตรียมรับมืออย่างไร ผู้ขาย (Developer) สร้างความแตกต่างใน Product บริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ วางแผนการเงิน และรักษาสภาพคล่อง ไม่ลงทุนเกินตัว หรือพัฒนาหลายโครงการเกินกว่าเงินทุนที่มีอยู่

ควรเตรียมรับมืออย่างไร ผู้ซื้อ สำรวจความพร้อมของตนเองก่อนตัดสินใจ เลือกผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ (และมีความพร้อม) ทำเลที่ตั้ง VS ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เพื่อลงทุน : ผลตอบแทน VS ความเสี่ยง

สำรวจความพร้อมของตนเองก่อนตัดสินใจ มีเงินออมอย่างน้อย 10 - 15% ของราคาบ้าน (ดาวน์ / ค่าใช้จ่ายในการโอนหรือกู้เงิน / ตกแต่ง) มีเงินออมอย่างน้อย 5 เท่าของค่างวดที่ต้องผ่อนธนาคาร รายได้เพียงพอในการผ่อนชำระหนี้ (ผ่อนหนี้ทุกประเภทรวมไม่เกิน 40% ของรายได้รวม) ความมั่นคงของรายได้ (รายได้ประจำ / ไม่ประจำ)

การเตรียมตัวก่อนกู้สินเชื่อบ้าน สร้าง Track Record ทางการเงิน (หมุนเวียนบัญชีรายได้ผ่านธนาคาร) สม่ำเสมอ ออมเงินอย่างสม่ำเสมอ Minimize ภาระผ่อนชำระต่างๆ รักษา Credit ของตนเอง (สามารถตรวจสอบ Credit Bureau ของตนเองได้) สำรวจเงื่อนไขสินเชื่อที่ดีที่สุดจากธนาคารต่างๆ

การออมเงินอย่างสม่ำเสมอ บัญชี “เงินออมเพื่อการมีบ้าน” จากธนาคารนครหลวงไทย ระยะเวลา 12 / 18 เดือน ฝากขั้นต่ำ 5,000 บาท/เดือน ดอกเบี้ย FD 12 เดือน / FD 12 เดือน+0.25% สิทธิพิเศษ Cash Back + ยกเว้น Fee ในการกู้/ประเมิน กลุ่มลูกค้า กลุ่มที่รายได้พิสูจน์ไม่ได้ เช่น พ่อค้าแม่ค้า / รับเงินเดือนเป็นเงินสด

การเตรียมตัวก่อนกู้สินเชื่อบ้าน สร้าง Track Record ทางการเงิน (หมุนเวียนบัญชีรายได้ผ่านธนาคาร) สม่ำเสมอ ออมเงินอย่างสม่ำเสมอ Minimize ภาระผ่อนชำระต่างๆ รักษา Credit ของตนเอง (สามารถตรวจสอบ Credit Bureau ของตนเองได้) สำรวจเงื่อนไขสินเชื่อที่ดีที่สุดจากธนาคารต่างๆ

Minimize ภาระผ่อนชำระต่างๆ เงินกู้ระยะสั้น บั่นทอน ความสามารถในการกู้ระยะยาว เงินกู้บ้าน 1 ลบ. ระยะเวลา 30 ปี ผ่อน ~7,000 บ./งวด หากผ่อนบัตรเครดิตงวดละ 1,000 บาท ทำให้กู้ได้ลดลงถึง ~140,000 บาท (ผ่อน 10 งวด vs 30 ปี)

การเตรียมตัวก่อนกู้สินเชื่อบ้าน สร้าง Track Record ทางการเงิน (หมุนเวียนบัญชีรายได้ผ่านธนาคาร) สม่ำเสมอ ออมเงินอย่างสม่ำเสมอ Minimize ภาระผ่อนชำระต่างๆ รักษา Credit ของตนเอง (สามารถตรวจสอบ Credit Bureau ของตนเองได้) สำรวจเงื่อนไขสินเชื่อที่ดีที่สุดจากธนาคารต่างๆ

คำแนะนำ ผู้ที่เริ่มมีปัญหาทางด้านการผ่อนชำระหนี้ สำรวจความสามารถในการผ่อนชำระใหม่ คุยกับธนาคาร เพื่อขอปรับลดงวดผ่อนลง ตามความสามารถที่ชำระได้จริง งวดผ่อนต้องไม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น เพื่อรักษา Credit ไม่ให้ Negative

ขอบคุณครับ