กฎหมายเอกเทศสัญญา 1 อาจารย์ สุรศักดิ์ มีบัว สาขานิติศาสตร์ คณะมนุษยศาสตร์และ สังคมศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนสุนันทา ครั้งที่ 13

บทที่ 9 สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญา เช่าธรรมดา สัญญาต่างตอบแทนฯ เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงเพิ่ม ภาระขึ้นมากแก่ผู้เช่าให้ปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าโดย ปกติ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้เช่าจะได้เช่า ทรัพย์สินนั้นเป็นระยะเวลานาน กรณีที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ (1) ผู้เช่าต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง โดยจะต้อง เป็นเงินที่จ่ายให้แก่ผู้ให้เช่า ถ้าให้แก่บุคคลอื่นถือว่าไม่ใช่ สัญญาต่างตอบแทนฯ ข้อสังเกต ศาลฎีกาวินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานกรณี ดังต่อไปนี้ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ แต่เป็นสัญญา ธรรมดา ได้แก่ ข้อตกลงให้ผู้เช่าต้องเสียเงินกินเปล่า เงินค่านายหน้าที่ดิน เงินค่าซ่อมแซม เงินค่าแป๊ะเจี๊ยะ ให้แก่ผู้ให้เช่า เพราะถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าไม่ใช่ เงินช่วยค่าก่อสร้าง

(2) ผู้เช่าปลูกอาคารลงในที่เช่าแล้วยกให้ เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า (3) สัญญาเช่าที่ดินที่กำหนดให้ผู้เช่าสร้าง ลานจอดรถ แล้วให้เป็นสิทธิแก่ผู้ให้เช่า (4) ข้อตกลงที่ให้ผู้เช่าซ่อมแซมต่อเติมหรือ ปรับปรุงอาคารที่เช่าที่มีสภาพทรุดโทรมมาก ต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก อันเป็นการทำให้ทรัพย์สินที่เช่ามีมูลค่าเพิ่ม ขึ้นมาก

ข้อสังเกต (4.1) ถ้าเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเป็นหน้าที่ ของผู้เช่าต้องกระทำตามมาตรา 553 จึงไม่ เป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ (4.2) การซ่อมแซมใหญ่หากทำเพื่อความ สวยงาม ความปลอดภัย และเป็นการ ปฏิบัติเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่เป็น การตอบแทนที่จะได้เช่าต่อไป ไม่เป็น สัญญาต่างตอบแทนฯ (4.3) ผู้เช่าจ่ายค่าปรับและถมดินทำให้ผู้เช่า ได้ใช้ประโยชน์โดยผู้ให้เช่าไม่ได้รับ ประโยชน์จากการกระทำดังกล่าว แม้จะทำ ให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้นก็ไม่เป็นสัญญาต่างตอบ แทนฯ

(5) ผู้เช่ารับภาระต่อเติมตึกที่เช่าชั้นที่ 3 เพิ่ม ข้อสังเกต ถ้าผู้เช่าเพียงแต่ถมพื้น ทำ ห้องน้ำ ทำห้องส้วมใหม่ เพื่อความสะดวกสบาย ของผู้เช่าไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ

ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าธรรมดากับ สัญญาต่างตอบแทนฯ 1 ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าธรรมดากับ สัญญาต่างตอบแทนฯ 1. สัญญาเช่าธรรมดาเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ เช่า จึงไม่ตกทอดแก่ทายาท แต่สิทธิการเช่าตาม สัญญาต่างตอบแทนฯ ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว จึงตก ทอดไปยังทายาทได้ 2. การจดทะเบียนสัญญาเช่าธรรมดาที่มี กำหนดเวลาเกิน 3 ปี จะฟ้องบังคับให้ไปจด ทะเบียนไม่ได้ แต่ถ้ามีข้อตกลงในสัญญาเช่าให้ไป จดทะเบียนการเช่าก็สามารถฟ้องบังคับให้ไปจด ทะเบียนการเช่าภายใน 3 ปี ได้ ตามมาตรา 538 ส่วนสัญญาต่างตอบแทนฯ ฟ้องบังคับให้ไป จดทะเบียนได้แม้สัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุให้ไปจด ทะเบียนการเช่าก็ตาม

3. สัญญาเช่าธรรมดาต้องมีหลักฐานเป็น หนังสือหรือทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 แล้วแต่กรณี แต่สัญญาต่างตอบแทนฯ ไม่อยู่ในบังคับของ มาตรา 538 4. การโอนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา 569 ถ้าสัญญาเช่าธรรมดาที่ปฏิบัติถูกต้องตามมาตรา 538 สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะการโอนทรัพย์สินที่ เช่า แต่สัญญาต่างตอบแทนฯ ผูกพันเฉพาะ คู่กรณี เมื่อมีการโอนทรัพย์สินนั้นไปผู้รับโอนไม่ ต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนฯ ไม่ว่าผู้รับโอนจะรู้ถึงข้อตกลงนั้นหรือไม่ก็ตาม

ข้อสังเกต (1) หากทรัพย์สินที่เช่าเป็นมรดกตกทอดไปยัง ทายาท ทายาทจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ตามสัญญาต่างตอบแทนฯ ด้วย ตามมาตรา 1599 และ 1600 ไม่ใช่หลักเกณฑ์ตามมาตรา 569 (2) กรณีให้เช่ามีข้อตกลงกับผู้รับโอนว่าต้อง ให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดเวลาเช่า เช่นนี้ถ้าผู้เช่าถือเอาประโยชน์จากสัญญาดังกล่าวก็ สามารถบังคับกันได้ในฐานะสัญญาเพื่อประโยชน์ แก่บุคคลภายนอก (3) สัญญาต่างตอบแทนฯ ที่ปฏิบัติตามมาตรา 538 แล้ว เมื่อมีการโอนทรัพย์สินที่เช่า สัญญา เช่าก็ไม่ระงับเพราะถือว่าสัญญาต่างตอบแทนฯ มี สัญญาเช่าธรรมดาซ้อนอยู่ด้วย

สัญญาเช่าซื้อ บทที่ 10 ลักษณะของสัญญาเช่าซื้อ เมื่อพิจารณามาตรา 572 พบว่า สัญญาเช่าซื้อมีลักษณะดังต่อไปนี้ 10.1 เป็นสัญญา 10.2 เป็นสัญญาต่างตอบแทน 10.3 มีวัตถุประสงค์แบบผสม 10.4 มีแบบที่กฎหมายบังคับ