สัญญาซื้อขายเฉพาะอย่าง ขายฝาก ขายทอดตลาด ขายเผื่อชอบ ขายตามคำพรรณนา 177227 Faculty of Law

สัญญาขายฝาก ส.ซื้อขาย ผู้ขายฝาก ผู้ซื้อฝาก ข้อตกลงให้ไถ่ทรัพย์คืนได้/ หมายถึง สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และมีข้อกำหนดให้ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์คืนได้ หรือมีคำมั่นของผู้ซื้อฝากว่าจะขายทรัพย์คืนให้แก่ผู้ขายฝาก ส.ซื้อขาย ผู้ขายฝาก ผู้ซื้อฝาก ข้อตกลงให้ไถ่ทรัพย์คืนได้/ คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ 177227 Faculty of Law

แบบ และหลักฐานของสัญญาขายฝาก มีลักษณะเช่นเดียวกับสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด อสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สังหาริมทรัพย์ ตกลงกันราคาตั้งแต่ 2 หมื่นบาท หรือกว่านั้น ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ต้องมีการวางประจำ หรือชำระหนี้บางส่วน 177227 Faculty of Law

สัญญาขายฝาก ลักษณะสำคัญของสัญญาขายฝาก 1. มีข้อตกลงในการซื้อขาย 1. มีข้อตกลงในการซื้อขาย มุ่งที่จะโอนกรรมสิทธิ์ มุ่งที่จะชำระราคา 177227 Faculty of Law

2. มีข้อตกลงให้ผู้ขายไถ่ทรัพย์คืนได้ หรือมีคำมั่นของผู้ซื้อฝากว่าจะขายทรัพย์คืนให้แก่ผู้ขายฝาก ข้อตกลง หรือคำมั่น จะต้องเกิดขึ้นพร้อมกับสัญญาซื้อขาย ถ้าข้อตกลง หรือคำมั่นเกิดขึ้นภายหลังจากที่ได้มีการซื้อขายแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่เป็น สัญญาขายฝาก 177227 Faculty of Law

ก. มีการกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน (ม.494-495) อสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลาไถ่สูงสุดได้ไม่เกิน 10 ปี นับแต่เวลาขายฝาก สังหาริมทรัพย์มีกำหนเวลาไถ่สูงสุดได้ไม่เกิน 3 ปี นับแต่เวลาขายฝาก 177227 Faculty of Law

ข้อสังเกตเกี่ยวกับกำหนดเวลาไถ่ 1. กฎหมายไม่ได้กำหนดว่า จะต้องมีการกำหนดเวลาไถ่ไว้ในสัญญา -ในกรณีที่ไม่ได้กำหนดเวลาไถ่เอาไว้ กฎหมายให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีตาม ม.494 177227 Faculty of Law

2. ในกรณีคู่สัญญากำหนดเวลาไถ่ไว้ในสัญญา จะกำหนดได้สูงสุดไม่เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด 3. คู่สัญญาอาจจะตกลงขยายกำหนดเวลาในการไถ่ออกไปได้อีก แต่ต้องไม่เกินระยะเวลาสูงสุดที่กฎหมายกำหนดไว้(จะขยายกี่ครั้งก็ได้) และจะต้องกระทำก่อนสิ้นกำหนดเวลาไถ่(เดิม) 177227 Faculty of Law

4. การขยายเวลาไถ่ ต้องมีหลักฐานตามที่กฎหมายต้องการ 4. การขยายเวลาไถ่ ต้องมีหลักฐานตามที่กฎหมายต้องการ สังหาริมทรัพย์ ราคาเท่าใดก็ตามต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ จึงจะยกขึ้นอ้างว่ามีการขยายเวลาไถ่ออกไปได้(ใช้ได้ทั้งคู่สัญญา และบุคคลภายนอก) 177227 Faculty of Law

สังหาริมทรัพย์พิเศษ อสังหาริมทรัพย์ -ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ -และถ้าจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ สังหาริมทรัพย์พิเศษ อสังหาริมทรัพย์ 177227 Faculty of Law

ข้อสังเกต เกี่ยวกับการขยายเวลาไถ่ทรัพย์ การขยายกำหนดไถ่จะต้องกระทำก่อนกำหนดเวลาไถ่สิ้นสุดลง ถ้ากำหนดเวลาไถ่สิ้นสุดลงแล้ว การขยายไม่มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย แต่ทั้งนี้อาจจะเข้าลักษณะเป็นคำมั่น หรือคำเสนอขายทรัพย์ของผู้ซื้อฝาก 177227 Faculty of Law

ข. มีการกำหนดสินไถ่(ม.499) สินไถ่ ได้แก่ เงินที่ผู้ขายฝากจะต้องชำระให้แก่ผู้ซื้อฝาก ขณะที่มีการไถ่ทรัพย์นั้น สินไถ่ ถ้าในสัญญาไม่ได้กำหนดไว้ กฎหมายให้สินไถ่มีจำนวนเท่ากับราคาขายฝาก (ม.499 ว. 1) 177227 Faculty of Law

ถ้ากำหนดไว้ กฎหมายห้ามมิให้จำนวนสินไถ่มีจำนวนเกินกว่า ร้อยละ 15 ต่อปี ของราคาที่ขายฝาก ถ้าเกิน กฎหมายกำหนดสินไถ่มีจำนวนเท่ากับราคาขายฝากบวกด้วยประโยชน์ตอบแทน(ดอกเบี้ย) ร้อยละ 15 ต่อปี ตาม ม. 499 ว. 2 177227 Faculty of Law

ลักษณะการกำหนดสินไถ่ 1. ตกลงราคาทรัพย์เอาไว้ และตกลงสินไถ่เอาไว้ในสัญญา เช่น ก. ตกลงขายฝากที่ดินกับ ข. มีกำหนดเวลาไถ่ไว้ 3 ปี โดยราคาขายฝากมีราคา 1 แสนบาท ส่วนสินไถ่มีจำนวน 1.5 แสนบาท 177227 Faculty of Law

2. ตกลงเพียงราคาขายฝากเอาไว้ โดยไม่มีกำหนดสินไถ่เอาไว้ 2. ตกลงเพียงราคาขายฝากเอาไว้ โดยไม่มีกำหนดสินไถ่เอาไว้ เช่น ก. ตกลงขายฝากที่ดินกับ ข. มีกำหนดเวลาไว้ 3 ปี โดยราคาขายฝากมีราคา 1.5 แสนบาท ซึ่งในความเป็นจริง ก. ได้เงินไปเพียง 1 แสนบาท ถ้า ก. ไถ่ ก. จะต้องชำระสินไถ่ เท่าไหร่ จะเห็นว่าสินไถ่มีจำนวน เท่ากับราคาขายฝาก คือ 1.5 แสนบาท (ตามมาตรา 499 ว.1.) แต่ผู้ขายได้รับเงินจริงเพียง 1 แสนบาท ส่วนต่างคือ 5 หมื่นบาท ซึ่งก็คือ ดอกเบี้ย หรือผลประโยชน์ตอบแทน กฎหมายห้ามมิให้เกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปี 177227 Faculty of Law

ผลของการขายฝาก การขายฝากย่อมมีผลทำให้ผู้ซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อฝากนั้นไป ดังนั้นผู้ซื้อฝากย่อมมีสิทธิที่จะจำหน่าย จ่ายโอน หรือก่อภาระติดพันประการใดๆต่อทรัพย์สินที่ซื้อฝากนั้นได้ ตาม ป.พ.พ. ม. 1336 (ยกเว้นแต่จะมีข้อกำหนดห้ามมิให้ผู้รับซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินนั้นมาตรา 493 ) 177227 Faculty of Law

มาตรา 493 “ในการขายฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่าย ทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืน สัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายในความเสียหายใด ๆ อันเกิด แต่การนั้น “ 177227 Faculty of Law

ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่ต้องยินยอมให้ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืน ดอกผล ที่เกิดขึ้นระหว่างที่ยังไม่มีการไถ่ทรัพย์สิน ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝาก ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่ต้องยินยอมให้ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืน 177227 Faculty of Law

ขายฝาก มีการไถ่ทรัพย์ กรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อฝาก กำหนดเวลาไถ่ กรรมสิทธิ์เป็นของผู้ไถ่ทรัพย์ 177227 Faculty of Law

ผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก “มาตรา 497 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้คือ (1) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ (2) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ (3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้” 177227 Faculty of Law

ผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก ได้แก่บุคคลดังต่อไปนี้ 1. ผู้ขายฝากเดิม 2. ทายาทของผู้ขายฝากเดิม ซึ่งเป็นได้ทั้งทายาทโดยธรรม และผู้รับพินัยกรรม 3. ผู้รับโอนสิทธิในการไถ่ทรัพย์ที่ขายฝาก - ผู้รับโอนสิทธิในการไถ่ทรัพย์ จะรับโอนโดยมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ 177227 Faculty of Law

ก. จึงขายสิทธิในการไถ่ทรัพย์นั้นให้แก่ ค. 1 แสนบาท เช่น ก. ขายฝากที่ดินไว้กับ ข. ราคา 1 แสนบาท สินไถ่ร้อยละ 15 ต่อปี มีกำหนดเวลาไถ่ 10 ปี ระยะเวลาได้ผ่านไป 9 ปี ก. ก็ยังไม่มีเงินไถ่ทรัพย์คืน ถ้าหากประเมินราคาที่ดินแปลงดังกล่าวในราคาท้องตลาด จะขายได้ประมาณ 4 แสนบาท ก. จึงขายสิทธิในการไถ่ทรัพย์นั้นให้แก่ ค. 1 แสนบาท ก. ได้เงิน 1 แสนบาท จาก ข. และอีก 1 แสนบาทจาก ค. = ได้เงิน 2 แสนบาท ข. ได้สินไถ่ 1 แสนบาท กับดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี เป็นเงิน 2.5 แสนบาท ค. จ่ายเงิน 1 แสนบาทให้ ก. และอีก 2.5 แสนบาทเป็นสินไถ่ รวม จ่าย 3.5 แสนบาท แต่ได้ที่ดินมูลค่า 4 แสนบาท 177227 Faculty of Law

4. บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ 4. บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ -ยกเว้นหลักบุคคลสิทธิ -สัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก 177227 Faculty of Law

ผู้มีหน้าที่รับไถ่ “มาตรา 498 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคล เหล่านี้ คือ (1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ (2) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ใน ข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอน ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน” 177227 Faculty of Law

ผู้มีหน้าที่รับไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก 1. ผู้ซื้อฝากเดิม 1. ผู้ซื้อฝากเดิม 2. ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม 3. ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น -ผู้รับโอนทรัพย์ อาทิเช่น ผู้ซื้อทรัพย์จากผู้รับซื้อฝาก เป็นต้น -ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นสังหาริมทรัพย์ ผู้รับโอนทรัพย์สิน มีหน้าที่รับไถ่ทรัพย์ต่อเมื่อ ได้รู้ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน 177227 Faculty of Law

-แต่ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับโอนทรัพย์สิน มีหน้าที่รับไถ่ทรัพย์ต่อเมื่อ การขายฝากได้จดทะเบียนขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 177227 Faculty of Law

ผู้รับซื้อโอนกรรมสิทธิ์ ให้แก่บุคคลภายนอก บุคคลภายนอก ขายฝาก มีการไถ่ทรัพย์ กรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อฝาก กำหนดเวลาไถ่ กรรมสิทธิ์เป็นของผู้ไถ่ทรัพย์ 177227 Faculty of Law

การไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก กรณีที่ผู้มีสิทธิไถ่ แสดงเจตนาไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาในการขายฝาก หรือเวลาที่ขยายออกไป ผู้มีหน้าที่รับไถ่ มีหน้าที่ รับการไถ่ วิธีการไถ่ ม. 492 1. ผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์ แสดงเจตนาต่อผู้มีหน้าที่รับไถ่ว่าประสงค์ไถ่ทรัพย์ที่ขายฝาก (ต้องพร้อมชำระสินไถ่ในขณะแสดงเจตนาขอไถ่) 177227 Faculty of Law

2. ผู้มีสิทธิไถ่ วางสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ โดยสละสิทธิ์ถอนทรัพย์ที่วาง ตาม ม. 492 ซึ่งจะมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้มีสิทธิ์ไถ่ตั้งแต่เวลาวางทรัพย์ 177227 Faculty of Law

ผลของไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก เมื่อมีการไถ่ทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ กรรมสิทธิ์ย่อมตกเป็นของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ได้มีการไถ่ ซึ่งผู้มีหน้าที่รับไถ่มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ หรือจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิไถ่ ซึ่งแยกพิจารณาดังต่อไปนี้ 1. สภาพของทรัพย์สิน ให้ส่งมอบตามสภาพ ในขณะที่มีการไถ่ทรัพย์ 2. สิทธิในทรัพย์สินที่ขายฝาก ผู้ไถ่ย่อมได้ทรัพย์สินไปโดยปลอดจากสิทธิ์ใดๆเหนือทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าจะในทางทรัพยสิทธิ หรือบุคคลสิทธิ 177227 Faculty of Law

ยกเว้นแต่สิทธิตามสัญญาเช่า(บุคคลสิทธิ) ยังคงผูกพันผู้ไถ่ ระยะเวลาไม่เกิน 1 ปี 1. สัญญาเช่านั้นได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ -เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ -ระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี 2. สัญญาเช่าได้ทำขึ้นโดยสุจริต (ไม่ได้ทำขึ้นโดยมีเจตนาให้ผู้ขายฝากได้รับความเสียหาย) 3. สัญญาเช่าจะผูกพันผู้ไถ่ทรัพย์สินนั้น เท่าระยะเวลาที่เหลืออยู่แต่สูงสุดไม่เกิน 1 ปี นับแต่เวลาไถ่ 177227 Faculty of Law

รายละเอียดอื่นๆเกี่ยวกับการขายฝาก 1. ค่าฤชาธรรมเนียมในการขายฝากและการไถ่ ม.500 2. หน้าที่และความรับผิดของผู้ขายฝาก (มีลักษณะเช่นเดียวกับสัญญาซื้อขาย) 177227 Faculty of Law